Veamos lo que dice la norma (Ley 21/2007):

Capítulo IV: Régimen de la compensación por amortización anticipada (artículos 7, 8 y 9)

Un caso frecuente

Me encuentro firmando una escritura de hipoteca sobre una vivienda y el prestatario es persona física, por lo que procede aplicar la compensación (comisión) por desistimiento. La escritura establece lo siguiente:

Comisión por amortización anticipada.- En los supuestos de amortización anticipada voluntaria el Banco, en el mismo momento de producirse la amortización, percibirá las comisiones siguientes:

En los casos de subrogación de un nuevo acreedor en lugar del Banco…………….

En los casos de amortización anticipada no subrogatoria, ya sea total o parcial, el Banco percibirá una comisión del 0% sobre el importe del capital que resulte amortizado.

No obstante las comisiones pactadas en este apartado por amortización anticipada, cuando la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física o cuando el prestatario sea persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades, el Banco no cobrará comisión por amortización anticipada.

Sin perjuicio de ello, en estos supuestos si se produce una amortización anticipada voluntaria, el Banco, en el mismo momento de producirse la amortización, percibirá de la parte prestataria las compensaciones que a continuación se establecen:

En los casos de subrogación de un nuevo acreedor en lugar del Banco……………

En los casos de amortización anticipada no subrogatoria, ya sea total o parcial, cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de la vida del préstamo, contados a partir de la fecha de hoy, el Banco percibirá una cantidad en concepto de compensación por desistimiento del 0,50% sobre el importe del capital que resulte amortizado anticipadamente. En caso de que dicha amortización anticipada se produzca en un momento posterior a los cinco primeros años de la vida del préstamo, la cantidad a percibir por el Banco en concepto de compensación por desistimiento será del 0,25% sobre el importe del capital que resulte amortizado anticipadamente.    

Las compensaciones (comisiones) por amortización anticipada total o parcial están a 0 y la de desistimiento no lo está, así que lo explico al deudor y a la apoderada de la gestoría que representa a la entidad:

“En mi opinión la comisión (compensación) aplicable a este caso es la de desistimiento, no la de amortización. Es la de desistimiento (o ambas en todo caso) la que tendría que estar a cero en los dos supuestos sí como pensaba el deudor (que acababa de preguntarme “están todas a cero, ¿no?) no le corresponderá pagar nada en el caso de que decida adelantar todo o parte del préstamo”.

La apoderada no opina pero con buen talante (otros se enfadan un montón) señala que no es posible la modificación sin la oportuna autorización de más arriba (o del más allá….).

El cliente decide llamar a su oficina.

En la oficina nos atiende un Señor que no tiene idea de lo que le estamos hablando: para él la comisión (compensación) por desistimiento, once años después de la entrada en vigor de la norma, no existe y le suena a chino e insiste en que todo está a 0. “Oiga, mire, no, no está todo a 0” y le leo hasta parte de la norma que he transcrito.

Nos pasan con el Director, que si conoce la comisión, pero que insiste en que no se va a cobrar en ningún caso, que “el sistema lo tiene todo a cero, que si hace una simulación saldrá a cero, que aunque la escritura diga eso que no pasa nada, que lo importante es el sistema, y que para cambiarla tendríamos que aplazar la firma” (que llevaba cancelación y compraventa previas ya firmadas).

Vamos que lo de siempre, “que no te preocupes, que yo te lo cambio y que confíes en mí y en el sistema”. El cliente firmó confiando en que le quitarán las comisiones si llega el momento. Claro, mientras que el Director sea el mismo, el Banco no se fusione con otro, no pete el sistema informático o lo sustituyan por otro más moderno, entre otras causas que ahora mismo me vienen a la cabeza que podrían ocurrir y echar por tierra su confianza en “el sistema”.

Una fórmula mucho mejor

Existe una entidad “de cuyo nombre no puedo acordarme” que lo regula de mucha mejor forma (aunque la falte un poco más de claridad en la terminología). Esta es su fórmula:

“b).- Se establecen las siguientes compensaciones para los distintos supuestos de amortización anticipada:

En caso amortización anticipada si ésta se produce como consecuencia de un procedimiento de subrogación, el Banco podrá recibir y adeudar en cuenta al prestatario una compensación por desistimiento del 0,50% sobre el importe que se amortiza anticipadamente.

En el supuesto de amortización total, siempre que ésta no se produzca como consecuencia de un procedimiento de subrogación, el Banco podrá recibir y adeudar en cuenta al Prestatario una compensación por desistimiento del 0,00% sobre el importe que se amortiza anticipadamente. Esta compensación se devengará y liquidará en el momento de producirse dicha amortización.

En el supuesto de amortización parcial el Banco podrá recibir y adeudar en cuenta al Prestatario una compensación por desistimiento del 0,00% sobre el importe que se amortiza anticipadamente. Esta compensación se devengará y liquidará en el momento de producirse dicha amortización.

En la fijación de las compensaciones por amortización anticipada el Banco, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 41/2007 por la que se reforma la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, está obligado a respetar ciertos límites siempre que la hipoteca que garantiza la presente operación recaiga sobre una vivienda y el prestatario, o al menos uno de ellos si fueran varios, sea persona física, o bien, que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cualquiera y el prestatario, o al menos uno de ellos si fueran varios, sea persona jurídica que tribute en el Impuesto de Sociedades como empresa de reducida dimensión. Concretamente, los límites que deben respetarse son los siguientes:

– Cuando la amortización anticipada, ya sea total, parcial, o subrogatoria, se produzca dentro de los 5 años siguientes a la formalización de la presente escritura, no podrá superar el 0’5% del capital amortizado anticipadamente aunque la compensación que se haya pactado sea superior. Por tanto, el Banco cobrará lo que corresponda en concepto de compensación por amortización anticipada salvo si es mayor a 0’5%, en cuyo caso solo podrá cobrar dicho porcentaje.

– Cuando la amortización anticipada, ya sea total, parcial, o subrogatoria, se produzca con posterioridad a los 5 años siguientes a la formalización de la presente escritura, -iniciándose este cómputo el primer día desde que se empieza contar el sexto año-, no podrá superar el 0’25% del capital amortizado anticipadamente aunque la compensación que se haya pactado sea superior. Por tanto, el Banco cobrará lo que corresponda en concepto de compensación por amortización anticipada según lo pactado en esta cláusula salvo si es mayor a 0’25%, en cuyo caso solo podrá cobrar dicho porcentaje“.

Préstamos o créditos anteriores a la Ley

Y si el préstamo o crédito es anterior a la Ley 41/2007, ¿se le aplica con carácter retroactivo la norma? No, no se le aplica. Lo señala el artículo 7 (“… será de aplicación a los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley …”). Y la Directiva europea (17/2014/UE de 4 de Febrero de 2014), ¿no prohíbe a los Bancos cobrar estas comisiones sea cual sea la fecha de firma del préstamo? No, no lo prohíbe. La Directiva entró en vigor el 20 de Marzo de 2014 y no se aplica a los contratos de crédito en curso antes del 21 de marzo de 2016. En esta guía jurídica de Wolters Kluwer, está muy bien resumida. Gracias al consultante que me planteo esta cuestión.

Compensaciones (o comisiones) por riesgo de tipo de interés

La ha explicado magistralmente mi compañero Javier González Granado, pero voy a traer aquí mi propia explicación de esta comisión propia de las hipotecas que, en todo o parte de su duración, lo sean a interés fijo (o más exactamente con periodos de revisión del interés superiores al plazo de un año). Todavía no hay nadie que no se sorprenda con ella, es decir, todavía no me he visto en un caso en que el deudor hipotecario durante la firma de su escritura de préstamo hipotecario supiera de qué le estaba hablando. Dudo también de qué alguno haya entendido mi explicación.

“Cómo usted tiene una hipoteca a interés fijo (o con un periodo de interés fijo por plazo superior al año) el Banco podría cobrarle esta comisión o compensación en el siguiente caso: Usted cancela total o parcialmente la hipoteca en un momento determinado. En ese momento el precio del dinero, los tipos de interés, están más bajos que en el momento actual en el que a usted le han concedido el préstamo. La finalidad del Banco es ganar dinero y cuando usted le devuelva anticipadamente el préstamo, el Banco querrá colocar de nuevo ese dinero en el mercado. Si las condiciones del mercado son mejores para el Banco y sale ganando, no habrá compensación. Si son peores y pierde, usted pagará la compensación por riesgo de tipo de interés”.

Algunos Bancos recogen la opción de compensar ellos al cliente cuando salen ganando, pero no es lo usual. Ni mucho menos…

Hace unas semanas, firmé dos hipotecas con la misma entidad en la misma mañana. Las condiciones eran muy similares y el perfil de los deudores también, sin embargo uno tenía una compensación por riesgo de tipo de interés muy asequible y el otro la tenía cuatro veces más alta. No soy capaz de entender la causa. Si lo que compensa esta comisión es el riesgo de un tipo de interés menos favorable para el Banco, no sé porqué ha de castigarse más a un deudor que a otro. Tendría que ser una cuestión puramente aritmética, si se estimara necesario cobrarla y, por supuesto, a favor o en contra de la entidad, ¿no? Si has salido ganando me pagas, si has salido perdiendo te pago yo a ti. Pues probablemente no. Probablemente lo que debería es de hablarse y pactarse, evitando que la gente se tope con esto en presencia del Notario y que años después un juez venga diciendo que fue abusivo y alguno que “el Notario no me dijo” o “no me explicó”.

Apostaría que tenemos una bomba por estallar en materia de “riesgo de tipo de interés”. Tiempo al tiempo.

Comisiones de cancelación por encima del máximo legal en préstamo no hipotecarios

Firmamos una póliza de préstamo para consumidores y cuando llegamos al apartado de las comisiones de amortización y cancelación (algunas entidades distinguen amortizar y cancelar, empleando el primer término para la total y el segundo para la parcial) se establecen porcentajes de más del máximo legal fijado por la Ley de Crédito al Consumo que establece un máximo del 1% que se convierte en el 0,5% cuando el préstamo se encuentra en su último año.

Artículo 30. Comisiones de reembolso anticipado.  “… Dicha compensación no podrá ser superior al 1 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente si el período restante entre el reembolso anticipado y la terminación acordada del contrato de crédito es superior a un año. Si el período no supera un año, la compensación no podrá ser superior al 0,5 por 100 del importe del crédito reembolsado anticipadamente…”

En este caso la comisión es del 2%. El doble del legal o el cuádruple del legal, según los casos.

El director de la oficina está presente (de cuerpo presente), junto con el deudor, en el otorgamiento. Para el que no lo sepa, el representante del Banco podría no estarlo y sería completamente legal puesto que puede firmar en otro momento, siempre en presencia del Notario, por supuesto.

Artículo 197 bis del Reglamento Notarial.

Las pólizas objeto de intervención deberán suscribirse en presencia del notario.

El director no sabe darme explicación fuera del clásico, “yo eso no lo he tocado, sale así por defecto”. Yo lo dudo; al menos dudo que no pueda cambiarse.

Así que me voy a las Condiciones Generales del contrato de préstamo que figuran en la póliza donde leo lo siguiente:

“La comisión de amortización anticipada, total o parcial, se devengarán en las fechas en que, a instancia de los prestatarios, tenga lugar la amortización anticipada parcial o total de préstamo, siempre que el reembolso anticipado se produzca dentro de un período en el cual el tipo deudor sea fijo, y se calcularán sobre el importe que se amortice anticipadamente, en caso de amortizarse sólo una parte del préstamo por rebaja de su importe o por la totalidad del capital concedido, en caso de amortización total y de acuerdo con los porcentajes indicados en las CONDICIONES PARTICULARES, con un máximo del uno por ciento (1 %) del importe reembolsado anticipadamente si el período entre la fecha de reembolso y la de terminación del Contrato de Préstamo es superior a un año; si dicho período es inferior a un año, esta comisión no podrá superar el cero con cinco por ciento (0,5 %) del importe reembolsado anticipadamente, sin que pueda exceder nunca del importe del interés que el PRESTATARIO habría pagado entre el reembolso anticipado y la fecha pactada de finalización del Contrato de crédito”.

¿Qué sentido tiene establecer entonces una cantidad superior en concepto de reembolso anticipado?

Es más ¿qué sentido tiene todo ese párrafo?

Si el porcentaje es mayor no se aplicará y si es menor tampoco. Tal vez lo que se persigue es un “oscuro propósito”.

Me explico. Si la ley cambia y permite cobrar un importe superior, ¿podría reclamarse el 2%?

A mi juicio, no. No hay resquicio para esa interpretación, aunque en otros clausulados puede que no pensara lo mismo, pero aún no habiendo resquicio, si la ley cambia y te cobro la comisión, solo tengo que perder (el Banco) que me reclames y entonces ya veríamos qué efecto tendría esa reclamación y hasta donde llega. En fin….¿piensa mal y acertarás? (o incluso ¿piensa mal y te quedarás corto?)

Termino diciendo que sin ese párrafo (sea cual sea su finalidad) estimo que la póliza no se hubiera podido intervenir (firmar) por establecer una comisión superior al máximo legal.

En otro orden de cosas, me parece muy interesante (y no había reparado antes en ello), lo de “sin que pueda exceder nunca del importe del interés que el PRESTATARIO habría pagado entre el reembolso anticipado y la fecha pactada de finalización del Contrato de crédito”.

Esto quiere decir que si la cantidad a pagar por la comisión fuera superior a lo que le quedara por pagar en concepto de intereses por la cantidad adelantada (con arreglo a lo pactado), lo que se pagaría sería ese interés (o ese importe) y no el resultante de aplicar la comisión a la cantidad adelantada. Parece de cajón que nadie va a cancelar (o a nadie le dejarían hacerlo) pagando más de lo que le costaría pagar con el interés pactado, pero no está de más hacer esta advertencia “a navegantes”.

Unos días después he tenido una formulación similar

“Serán de aplicación las comisiones que se consignen en las condiciones particulares de la póliza con los porcentajes y mínimos establecidos en las mismas, las que, en cumplimiento de la normativa vigente, se describen seguidamente”

Es decir, por si acaso en el futuro puedo, ya dejo dicho que te zurraré la badana.

Otro día decidí volver a avisar al director de la entidad

– Oye Fulanito, mira, es que estáis poniendo una comisión por reembolso anticipada en los préstamos personales superior a la que indica la Ley para estos casos.

– ¿Ah, sí? -dice-.

– Sí, a ver si consultas y ves que se puede hacer.

– No me hace falta consultar porque esas comisiones las pongo yo, así que si hay que poner otra la pongo. En cualquier caso, da igual, porque ninguno va a cancelar anticipadamente –zanjando de mala manera el tema pues suena muy mal eso de no van a poder hacerlo, ¿y tú qué sabes?-.

Desgraciadamente, podríamos darle la misma explicación que antes. Como he dicho, actualmente la Ley no permite cobrar más de lo que señala el Artículo 30 de la Ley de Crédito al Consumo, pero más adelante, cuando llegue el momento de la cancelación podría haberse modificado la norma y a eso puede que jueguen. Es una apuesta de futuro. Ponemos más de lo legal, si la Ley sigue diciendo lo mismo cuando se cancele, cobramos lo legal, pero si permite otra cosa, les cobramos lo que dice la póliza de préstamo. ¡Qué mal pensado soy¡ ¿no?

Préstamo consumidor a favor de consumidor con finalidad “no consumidor” y comisiones de no consumidor

Parece una adivinanza o un trabalenguas, pero no es más que la triste realidad.

Se trataba de una póliza titulada como de “contrato de préstamo a favor de consumidor”, si bien en la FINALIDAD del préstamo se indicaba “NO CONSUMIDOR”. “No consumidor” no es una finalidad y para más inri, el préstamo era (insisto) de consumidor y para un consumidor.

Seguimos avanzando y nos encontramos con que la comisión o compensación por reembolso es superior a la que indica la Ley de Crédito al Consumo. A diferencia de otros casos examinados en los que la redacción del contrato dejaba algún resquicio para pensar que lo que se pretende es cobrar más si fuera posible hacerlo en otro momento, aquí no parece existir esa posibilidad, con lo que a mi modo de ver no queda otra que hacerle al otorgante las mil y una explicaciones y advertencias para que tome la decisión oportuna de otorgar o no otorgar un contrato redactado según minuta de la entidad en el que no se puede cambiar absolutamente nada (es una póliza, no una escritura que da más juego si uno se pone pesado) y que el Notario no es el encargado de interpretar si no es suficientemente claro (lo que ocurre en muchas más ocasiones que las que ustedes puedan pensar).

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario