¿Se autoriza igualmente el acta LCCI? Pues, a mi juicio, así debería de hacerse. Si estando en trámite de otorgamiento de un acta cualquiera, uno de los otorgantes pregunta algo y no le convence o cuadra la respuesta y dice que no firma, pues no firma, no hay otorgamiento; pero ¿no es este un caso especial?, ¿debemos acreditar la transparencia pero también la falta de transparencia?

Cuando llegamos a un punto en el que alguien pregunta algo al Notario y la respuesta no concuerda con lo que se le había informado al interesado o con lo que el interesado había entendido, debe continuarse el otorgamiento hasta el final y producirse la autorización del acta, pues así podría quedar perfectamente documentada una falta o un incumplimiento leve o grave del principio de transparencia material.

No le voy a a poner a mi cliente en el trance de firmar si no quiere hacerlo, pero pienso que se debe intentar consumar el otorgamiento en todo caso.

Veamos que se diría en este supuesto y, de paso, satisfagamos la curiosidad de tantos peticionarios de copia que por lo visto está habiendo y de tantos Registros que parecen interesados en saber que es lo qué estamos diciendo en estas misteriosas actas objeto oscuro de deseo.

ACTA  DE PRESENCIA Y COMPROBACIÓN DE CUMPLIMIENTO DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL PREVIA A PRÉSTAMO HIPOTECARIO

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DOÑA

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho y, tienen a mi juicio, la capacidad legal suficiente e interés legítimo para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que se encuentra en fase precontractual un préstamo hipotecario sujeto a las normas de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI) en el que intervienen como partes: 

En calidad de prestataria: La primera compareciente.  

En calidad de fiador: El segundo compareciente.—-

Por la parte prestamista, la entidad financiera: “XXXX”, titular del NIF XXXX, y domicilio social en XXXX.

SEGUNDO. Libre elección de notario.

Por tratarse de uno de los elementos esenciales en la citada LCCI, los comparecientes hacen constar que han elegido libremente el otorgamiento tanto de ésta acta como, si procede, del préstamo proyectado, en la notaría a mi cargo.  

En consecuencia, expresado su interés en la formalización del préstamo hipotecario proyectado y en función de la obligación, que a la vez es derecho irrenunciable, de recibir el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la LCCI, ME REQUIEREN para la tramitación de la presente acta.

Considero legítimo su interés, declaro aplicables las normas de la citada LCCI en función de sus manifestaciones y acepto el requerimiento que cumpliré en éste acto y, en su caso mediante diligencias sucesivas.

TERCERO. Entrega de documentación.

Hago constar que he tenido en mi poder la documentación precontractual prevista en el Art. 14 de la LCCI desde el día 31 de Julio de 2019, que he recibido por correo electrónico en la dirección XXXXX y que es la misma que se incorpora a la presente acta.

De conformidad con la Instrucción de la D.G.R.N. de 14 de Junio de 2019 dictada al efecto, y dado que no se ha hecho uso de la plataforma SIGNO para el envío de la documentación, considero la fecha de hoy (la de incorporación de dicha documentación a mi protocolo notarial mediante la presente acta que le atribuye fehaciencia), como día de entrega de la documentación, y hago constar que es el de inicio del plazo de 10 días previsto en la Ley como período de reflexión, antes de cuyo fin no podrá otorgarse el préstamo hipotecario, de lo que expresamente informo.

CUARTO. Documentación del Art. 14 LCCI. En los términos dichos, se me ha hecho entrega de la documentación siguiente:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada, en adelante FEIN, equivalente a oferta vinculante, vigente hasta el día 24 de Septiembre de 2019. Compruebo que reúne los requisitos previstos en la Ley.

b) La Ficha de Advertencias Estandarizadas, en adelante FIAE. Compruebo que reúne los requisitos previstos en la Ley.

c) Tipo de interés. Se trata de un préstamo a tipo de interés variable, por lo que hay documento separado relativo a escenarios de evolución de tipos de interés.

d) Una copia del proyecto de contrato. Compruebo que dicho proyecto se corresponde con condiciones generales depositadas en el registro correspondiente con número de entrada XXXX, fecha 14/06/2019, mediante consulta a su web informativa.

e) Proyecto de distribución de gastos.

f) Detalle de las condiciones de las garantías del seguro que exige la entidad acreedora para el riesgo de incendio, previsto en la Ley del Mercado Hipotecario (Seguro multirriesgo hogar).

g) Documento con la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario que elija para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega.

h) La manifestación firmada por la parte prestataria, en la que declara que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido por la parte prestamista.

Ante mi, los comparecientes se ratifican en dicha manifestación y, una vez examinados los documentos antedichos, declaran su identidad en cuanto al contenido con los que fueron entregados y explicados por los representantes de la entidad prestamista. Quedan incorporados a la presente acta conforme a lo previsto en la Ley.

Consta en dicha documentación que el prestamista no está prestando servicios de asesoramiento al prestatario.

Advierto expresamente que sólo caben alteraciones respecto de las condiciones proyectadas en cuanto sean más beneficiosas para la parte prestataria conforme a lo previsto en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (R.D.L. 1/2007) o cuando se trate de corregir errores meramente materiales.

QUINTO. Información individualizada y asesoramiento notarial. En cumplimiento del mandato del Art. 15.2.C) de la LCCI procedo yo la Notario HAGO CONSTAR:

Asesoramiento notarial: que he informado a los prestatarios prestándoles el asesoramiento adecuado relativo a todas y cada una de las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que les he ido leyendo, en cuanto a las condiciones económicas allí establecidas, y respecto de las cuales les he explicado, siempre atendiendo a los aspectos que por mi parte o por la suya –de cada cual parecían más necesitados de explicación, en atención a las circunstancias del caso.

He efectuado dichas explicaciones en la medida de mi comprensión, incluyendo ejemplos de aplicación práctica en diferentes situaciones de coyuntura económica. Asimismo he adaptado la información a las características y circunstancias de los comparecientes conforme a lo previsto en el Art. 147 del reglamento notarial.  

SEXTO. Preguntas especiales formuladas por los comparecientes. Una vez prestado el asesoramiento legal en los términos vistos, informo a los comparecientes de que, según la Ley, se deben reflejar en éste acta las cuestiones planteadas por ellos.

El Señor fiador pregunta si no consta que él solo responderá hasta una determinada cantidad y, por tanto, más allá de la misma quedará libre de toda responsabilidad. Yo, el Notario, le respondo que de la documentación presentada no resulta esa limitación de su responsabilidad, que será por tanto exigible hasta el vencimiento total del préstamo. Declara el fiador que no fue eso lo que se le había explicado por la entidad prestamista y que no prestará su afianzamiento en estas condiciones  por lo que él mismo y la propia prestataria rehúsan realizar el test por ser innecesario habiendo tomado en este acto la decisión de no continuar con la tramitación de la operación hipotecaria. 

SÉPTIMO. Test. Por lo expuesto en el anterior apartado no tiene lugar como comprobación de la adecuada comprensión por parte de los comparecientes acerca de las condiciones de la oferta y de los documentos reseñados, la realización TEST, conforme al modelo aprobado mediante Circular Vinculante del Consejo General del Notariado, de fecha 13 de Junio de 2019. 

OCTAVO. Transparencia material.

Conforme a lo expuesto, los comparecientes manifiestan que comprenden y NO aceptan el contenido de los documentos descritos ni las condiciones de la oferta efectuada por el prestamista.

En vista de las actuaciones practicadas, de las manifestaciones de los prestatarios y de mi propia apreciación, DECLARO NO CUMPLIDO EL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL conforme al artículo 15 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, por lo que no podrá efectuarse el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario una vez vencido el plazo de DIEZ DÍAS naturales a contar desde hoy.

Así lo dicen y otorgan.

Hago las reservas y advertencias legales pertinentes.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la xxxxx, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta acta por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en seis folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie XXXX, números xxxxx y los cinco anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.    

              DOCUMENTO SIN CUANTÍA.                    TOTAL:                             (Impuestos excluidos)

Y ya está. A mi modo de ver es indispensable la documentación de este tipo de situaciones y crear un tertius genus: el acta con resultado positivo, el acta con resultado negativo y el acta de no cumplimiento del principio de transparencia notarial. Así quedará todo más claro. ¿No se quiere transparencia? Pues esta sería una parte muy importante de ella.

¿Y si tienes la documentación disponible en la plataforma pero los otorgantes te reconocen que no les han entregado nada ni en soporte papel ni por correo electrónico?

Pues yo creo que en este caso les aplicaría un serio correctivo a las oficinas que estén actuando de este modo. Redacción adaptada del acta al caso a fin de dejar constancia de que no se ha hecho entrega de los documentos que sí que se han recibido por la plataforma y no realización del test por razones obvias. Acto seguido comunicación de acta negativa y a reiniciar el procedimiento. Es decir, en mi opinión no basta con no otorgar el acta. Hay que otorgarla y comunicarla con resultado negativo.

Y si utilizamos este tipo de actas, ¿qué hacemos con el IUI y con el expediente de la operación en Signo?

Bueno, si se recibe al margen de Signo yo lo que haría, es comunicar que no se firma por el correo corporativo con firma electrónica o por la plataforma por la que hayamos recibido la operación (aunque ando completamente perdido como platoformeitor). Si es por Signo, pues haría constar que el resultado es negativo y en observaciones diría que es lo que ha sucedido. En el PG de la notaría, diría que el resultado ha sido negativo.

Otro día hablamos de la petición de copias del acta que está generando mucho debate. Seguro que esta copia no les interesará mucho a los prestatarios.

Sobre mi día a día con la LCCI, tengo esta otra entrada.

Se agradecen comentarios y sugerencias.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario