Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Vayamos directamente al grano: ¿Qué pasa con las reducciones arancelarias que afectan a las hipotecas ahora que quien nos paga la minuta es el Banco?

 

El RDL 6/1999 (gobernaba Aznar) decía en su Exposición de Motivos:

“El Gobierno considera que en el actual contexto de la economía española, dentro de la Unión Monetaria, la política económica ha de orientarse hacia una mayor liberalización y flexibilización de los sectores productivos, de manera que se logre un ritmo de crecimiento económico que permita continuar aproximando los niveles de renta per cápita de España a los del resto de países de la Unión Europea. Uno de los objetivos de la política económica es perfeccionar el funcionamiento de los mercados domésticos valiéndose de reformas de carácter estructural que procuren una más eficiente respuesta de la oferta a los impulsos de la demanda. Estas medidas estimulan la competencia en los mercados de bienes, servicios y factores productivos y contribuyen a la estabilidad de la economía mediante una mejor asignación de los recursos y una mayor igualdad de oportunidades de los agentes en dichos mercados. Las medidas adquieren especial relevancia tras la incorporación de España a la tercera fase de la Unión Monetaria Europea y la constitución del Banco Central Europeo. En este contexto, las políticas económicas nacionales ya no cuentan con el instrumento monetario para moderar la evolución de los precios, de manera que son la política fiscal y las reformas estructurales los únicos medios disponibles para mantener la inflación dentro de los límites previstos. En España, dado el dinamismo de la demanda interna como elemento impulsor del crecimiento económico, se han puesto de manifiesto importantes aumentos en los precios de algunos sectores, especialmente aquéllos menos expuestos a la competencia exterior, que obligan a la adopción de medidas urgentes para evitar la aparición de tensiones inflacionistas. Se une, pues, la contrastada conveniencia de nuevas medidas liberalizadoras con la necesidad de aplicarlas en este momento, antes de que el incremento de la demanda agregada origine posibles brotes de inflación que amenacen la estabilidad y duración del proceso expansivo de nuestra economía. Las medidas adoptadas en la presente norma tienen por objeto provocar un impacto positivo tanto sobre los precios como sobre las condiciones de la competencia en nuestra economía”.

Después, el número Uno de la norma establecía:

“Los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicará a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial”.

¿Y veinte años después se sostiene esta reducción en un RDL tramitado con urgencia y que luego produce efectos durante veinte años … ? Pues sí, se mantiene y puede que sea lógico querer provocar un impacto positivo tanto en los precios como en las condiciones de competencia, ¿pero por pequeñas diferencias en lo que cobramos nosotros? (sí, ese 25% no deja de ser una cifra minúscula en el montante de operaciones de miles de Euros con intereses de miles de Euros a lo largo de varias décadas durante las cuales se paga una hipoteca) ¿y esas diferencias influyen en la competencia? ¿qué competencia? Es insólito que se piense que la minuta de los Notarios pueda tener una influencia tan decisiva en tantas cosas. Ya puestos, ¿por qué no limitan el % que un intermediario puede cobrar por su intermediación o una gestoría por su gestión o un traductor por su traducción? Está claro, nosotros somos funcionarios y nuestro sistema retributivo lo aguanta (y lo permite) todo.

Sea como sea, la doctrina de la DGRN ha sido clara en cuanto al término VIVIENDAS, pero ¿cómo se interpreta esto hoy en día con un escenario hipotecario en el que pagan los Bancos las escrituras hipotecarias? No me digan que no es, como mínimo, para pensárselo en este estado de cosas completamente diferente .. y veinte años después. ¿Se podría suprimir la reducción en el caso de que pague el Banco? Téngase en cuenta que el haber convertido al Banco en sujeto pasivo del IAJD y la entrada en vigor de la LCCI, pueden influir negativamente en el flujo del préstamo/crédito para vivienda (que se encarece y encararecerá) y, siendo así ¿queremos los Notarios, defendemos los Notarios, creemos los Notarios que nos van a dejar influir en que haya un mayor encarecimiento del “negocio inmobiliario y de financiación” de la adquisición de vivienda encareciendo nuestra minuta para que el Banco acabe repercutiendo el gasto a su cliente?

Yo no lo veía (sí, lo digo en pasado), a diferencia de lo del 5% de los documentos de cuantía (que lo veía y lo sigo viendo), pero fue hasta que cayó en mis manos una contestación formulada por la DGRN a la OCU en relación con la reducción arancelaria que llevó a cabo el R.D. de 16 de Abril de 1999. Era Presidente del CGN Juan Bolás y Luis María Cabello de los Cobos y Mancha, era el Director General cuando se dijo (en relación con la interpretación que hubiera de darse a la frase “en caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas”) que el espíritu y finalidad de la norma deben prevalecer sobre una interpretación literal del precepto siendo aquella finalidad posibilitar UNA REBAJA DE LOS COSTES PARA LOS CIUDADANOS. A mi modo de ver la cuestión quedó, con aquella contestación, más que zanjada hace casi 21 años.

Téngase en cuenta además que la compraventa de vivienda y el préstamo sobre vivienda tienen ese 25% de reducción y que el préstamo hipotecario sobre vivienda o no, tiene OTRO 25% más. Por eso, el préstamo hipotecario sobre vivienda, tiene 25+25 que es el 43,75% y más el 5% del RD 8/2010, un 46,56% en total.

Por cierto, esta rebajas funcionan igual que las rebajas de El Corte Inglés: Hacen una primera rebaja del 20% y días después hacen otra del 10%. Esa segunda rebaja se hace sobre el resultado de la primera rebaja con lo que no es el 30%. Si es el 25 mas el 5, salen 28,75. Si es 25+25, se quedan en el 43,75 mas el 5 pues 46,56.

 

¿Y qué pasa con la reducción del 5% del RDL 8/2010 para todos nuestros documentos de cuantía? ¿Hay alguna razón para seguir o no seguir aplicándola?

 

Para terminar una valiosísima opinión

Me he permitido condensar las notas de un compañero (Álvaro San Román) que domina como pocos el arancel y lo aplica con estricta observancia. Dice esto (con una ligera variación de su texto que me permito con la finalidad de resumir lo que a mi me ha parecido mas relevante):

 

“De acuerdo con la interpretación restrictiva que debemos aplicar a la reducción del RDL 6/1999 en relación con la interpretación dada por la DG, la misma sólo sería aplicable a los españoles que acceden a su vivienda, entendida como domicilio habitual y permanente. Ello nos llevaría a no aplicar la reducción, a ningún extranjero (ni de la UE ni de fuera de la UE), ni incluso a los nacionales, cuando se tratara de segunda residencia, bastando entender que es segunda residencia cuando el domicilio que manifiestan en la comparecencia sea distinto del que es objeto de adquisición. Sin embargo como dice la propia DGRN en la Resolución de 12 de Septiembre de 1999 debe prevalecer una interpretación teleológica (el espíritu y finalidad de la norma) sobre una interpretación literal, y al mismo tiempo debe utilizarse un criterio objetivo que sirva para unificar su aplicación. Este criterio que simplifique y al mismo tiempo unifique la aplicación del beneficio del RDL 6/1999, debe ser el de la RESIDENCIA. Ello lleva a que cualquier compra de vivienda efectuada por un residente, aunque su domicilio sea distinto gozará de la reducción, mientras que un no residente (sea nacional o extranjero) no tendrá derecho a la reducción, ya que no hay esa inmediatez. No se puede decir, para sostener lo contrario, que dicho no residente puede o podría trasladar su residencia a España, porque ello nos haría tener que tratar con futuribles, hipótesis y daría lugar a una falta de uniformidad no deseada. La interpretación restrictiva de la reducción debe ir dirigida al concepto de vivienda, al que se refiere el RDL. Por las razones apuntadas, concluye que a los NO RESIDENTES no les es de aplicación la reducción del RDL 6/1999 de 16 de Abril”. 

¿Qué dice? Que a todo residente se le aplica pero a los no residentes no.

 

RESOLUCIÓN DGSJFP DE 13022023: En el caso de esta resolución se trata de una vivienda pero que se manifiesta que se destina a local de negocio. ¿Prima lo que es o prima el destino que se le da al inmueble? El destino resulta ser fundamental con lo que ¿entonces todo aquel que compre vivienda y diga que no va a ser vivienda habitual pierde la reducción? ¿o solo aquel que no la destina a vivienda habitual? El debate sigue abierto aunque la resolución causó gran expectación.

Yo siempre indico en las escrituras si lo que se adquiere es para VH o no pero no está claro si lo determinante es solo que sea una vivienda que no se use para vivienda o si es relevante que sea una vivienda que no se use para vivienda habitual. Si es así, yo tengo vía libre porque como te digo siempre lo pongo. Por otra parte, lo de que se usaría para local se dijo en la hipoteca, no en la cv y se aplicó la doctrina del negocio complejo. De todas formas, si en la hipoteca dicen que no es vivienda habitual y en la compra figura como domicilio de los compradores otro distinto, habría base para no aplicar la reducción del 25%.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario