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¿En caso de venta de vivienda arrendada con renuncia a derecho de adquisición preferente (Artículo 25.8 LAU) vale la simple manifestación del vendedor en la escritura o ha de haber una notificación fehaciente? El 25.8 simplemente dice que el vendedor deberá notificárselo al arrendatario, pero no dice que la notificación deba ser fehaciente. Dice el citado Artículo:

 

“8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa”.

 

Y, atención, que el Artículo 31 dice lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título (los arrendamientos para uso distinto al de vivienda) aunque las RRDGRN de 12 de febrero de 2016 (BOE de 10 de marzo 2016) y de 15 de noviembre de 2016 (BOE de 2 de diciembre de 2016) señalan que: “El arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos -salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda- y no le resulta aplicable en caso de venta el derecho de adquisición preferente reconocido al arrendatario en el art. 25 LAU“. El resumen es de los compañeros del Colegio de Canarias.

 

Así fue la historia que me llevó a la solución de esta duda

Me dispongo a revisar inmediatamente antes de la firma un par de escrituras (compraventa e hipoteca) y cuando llego al apartado de arriendos, saltan las alarmas: la vivienda está arrendada. Entonces, comenzamos a darle vueltas al tema para ver que solución puede tener. Que si un poder, que si vienen las arrendatarias, que si ratifican la escritura posteriormente, que si me requieren para que notifique a través de compañero competente, ¡que si rayos y truenos que pierdo dos escrituras que junto con un mísero poder para pleitos son lo único que me iba a echar hoy a la buchaca¡ Resignado, llamo a un compañero del lugar donde residen las arrendatarias para cederle las escrituras (que son de máxima urgencia) al ser imposible una solución más sencilla para todos. El compañero (lo debería escribir con mayúsculas … y sí, lo voy a hacer) … el COMPAÑERO se muestra tan contrariado de firmar esas dos escrituras que hemos hecho nosotros, como yo de perderlas. Además, no somos los únicos a disgusto con esta situación: imaginen al oficial que ha preparado las escrituras que no se firman (que además no ha tenido reflejos para prever la situación y se encuentra doblemente contrariado); el oficial al que el primero preguntó (el compañero) y respondió incorrectamente, ambos dos que lo sabían y no me preguntaron, por no hablar del vendedor, del comprador, de la inmobiliaria y del Banco (y de mi mismo que no sabía lo que en este artículo estoy explicando). Para más inri era mi primera hipoteca adecuada a la nueva norma en materia de sujeto pasivo de AJD y estaba en trance de perderla.

Bueno, pues ese compañero tras intercambiar con él un par de llamadas en busca de solución me menciona una de Resolución de la DGRN (1096/2016) cuya conclusión (que apuntaba al principio de este post) es que si el arrendamiento no está inscrito (y esta es la clave del asunto) en el Registro de la Propiedad, basta la manifestación del vendedor en cuanto a que el arrendatario renunció en el contrato de arrendamiento (si es que lo ha hecho, claro) o a que la adquisición preferente quedó excluida en el contrato de arriendo. Sin embargo esa Resolución se refiere al arrendamiento para uso distinto del de vivienda y había que confirmar idéntico criterio para el caso de vivienda. En el caso de la Resolución 1095/2016 si se trata de una vivienda: “Se otorga una escritura de compraventa de una vivienda en la que se manifiesta por el vendedor que está arrendada, pero que el contrato privado de arrendamiento no inscrito contiene una cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente. La registradora suspende inicialmente la inscripción pues, a su juicio, debe de quedar acreditada fehacientemente dicha renuncia, tanto en sus términos como en cuanto a la la fecha del contrato, por la exhibición de dicho contrato al Notario. El Notario autorizante recurre contra la calificación inicial y alega que la exhibición del contrato privado no añade fehaciencia alguna a lo manifestado por el vendedor que deja claro en sus manifestaciones, la fecha del contrato y la existencia de renuncia al derecho de adquisición preferente. Si basta para considerar que hay arrendamiento la manifestación del vendedor, por analogía, esa misma manifestación debe bastar para acreditar la renuncia. La DGRN recuerda que el artículo 25.8 de la LAU, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de Junio, permite la renuncia por el arrendatario de vivienda al derecho de adquisición preferente y también que para que la situación arrendaticia sea oponible a terceros de buena fe, el arrendamiento debe de estar inscrito, considerando que es suficiente la manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia y la renuncia al derecho de adquisición preferente, sin que la posible manifestación inexacta de dichos extremos pueda oponerse por el arrendatario al comprador, ya que el arrendatario pudiendo inscribir su derecho para estar mejor protegido no lo ha hecho“.

El criterio quedaba claro, aunque debe añadir que conforme al último inciso del 25.8, “en los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa”. ¿Esto supone que la manifestación no sería suficiente y que también tendría que acreditarse esa comunicación? Pues yo diría que no puesto que la citada Resolución no indica nada al respecto. No obstante he tenido un caso (después del que dio lugar a esta entrada) en que se indicó esto que ven:

 

CUARTO.- RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO. Manifiesta “*, S.L.” -Unipersonal-, por medio de su representante, que la finca objeto de la presente, como ya se ha dicho, se encuentra arrendada en virtud de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda de fecha *, a Doña *, titular del DNI/NIF * y con domicilio a estos efectos en *. Se deja especial constancia, por manifestación de la parte vendedora y arrendadora, de que no existe derecho de preferencia alguno en favor de la arrendataria citado dada la renuncia efectuada en el propio contrato de arrendamiento, quien continuará como arrendataria de la finca descrita. En base a lo expuesto, es interés de ambas partes incorporar a la presente el escrito impreso en un folio de papel común, de fecha *, en el que se informa por parte de la mercantil transmitente (arrendadora) a la Sra. * (arrendataria) de la transmisión del inmueble que se lleva a cabo en la presente escritura, y al que se remiten los comparecientes para evitar repeticiones innecesarias, y del que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio que dejo unida a la presente. En este acto, la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, por medio de su representante, se subroga en todos los derechos y obligaciones derivadas del citado contrato de arrendamiento.

 

No obstante, el alquiler de la finca objeto de compraventa e hipoteca era por habitaciones más los espacios comunes y cuatro estudiantes, modalidad de arriendo que no sé si excluiría la adquisición preferente, y que aunque no estaba inscrito, no contenía renuncia a la adquisición preferente, por lo que los arrendatarios debían de efectuarla (como mínimo por prudencia habiendo una hipoteca a continuación). En mi caso, no hubo renuncia (tuve el contrato en mis manos) así que no se podía hacer la manifestación, por lo que se optó (por cuestión de organización y agenda de los arrendatarios) por una renuncia en escritura independiente (fueron dos en realidad) y previa a la compraventa y la hipoteca que quedaron aplazadas.

En cuanto al asunto del arriendo por habitaciones con los artículos 1 y 5 de la LAU en la mano no podemos considerarlos tajantemente excluidos de ella (aunque pudiera ser lo más lógico), si bien A. Fuentes-Lojo me indicaba que “hay dos sentencias de Audiencias Provinciales que establecen que no cumplen con el art. 2.1 ya que no se trata propiamente de “edificación habitable” porque para que se cumplan los requisitos de habitabilidad debe ser una vivienda entera”. Gracias compañero. Creo que no obstante, la seguridad ante una operación de compraventa e hipoteca aconsejaba hacerlo en la forma que finalmente se hizo.

 

En cuanto a los ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA tenemos la RDGRN de 4/07/2018 que los compañeros del  Colegio de Canarias tienen resumida de este modo (OJO PORQUE TENGO QUE CONFIRMAR QUE EL CRITERIO QUE RECOGE SIGUE SIENDO CORRECTO): “La declaración contenida en la escritura de compraventa de que un local, que se destina a uso distinto de vivienda, está arrendado y que en el contrato de arrendamiento no se estableció el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario es suficiente para entender que se han excluido o renunciado los derechos de adquisición preferente. El artículo 25 LAU no exige que se acredite dicha renuncia o exclusión. Si se admite como suficiente, a efectos de inscripción, la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, lo mismo debe aplicarse a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Si el arrendatario no ha inscrito su derecho no puede hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que 114 3/7/2023 2 adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente. No es necesario acompañar ni incorporar el contrato de arrendamiento para la comprobación registral de si contiene el pacto por el cual la parte arrendataria ha renunciado expresamente al derecho de tanteo y retracto, o se excluyó el derecho de adquisición preferente en favor del mismo, siendo suficiente la manifestación del vendedor”.

 

Venta de vivienda arrendada LAU. Vendedor dice se renunció al tanteo y retracto en el contrato. ¿Es suficiente o esto solo es para arrendamiento para uso distinto al de vivienda?

Este es un tema recurrente y uno de los foros en los que participo se formuló otra vez la cuestión.

Esto fue lo que se dijo.

UNO: Se modificó la Ley en 2019 y algunos dicen que la doctrina de la DG ya no es acorde a la ley, pero no hay resolución que así lo señale por lo que podría aplicarse el criterio de las anteriores al cambio (por ejemplo RDGRN 11-01-2016 y 11-07-2016). También puede hacerse la manifestación de haberse hecho la comunicación previa al arrendatario hace más de 30 días que exige el art. 25.8 LAU. En caso de local tampoco es necesaria la notificación al arrendatario si en el contrato de arrendamiento no se estableció o se excluyó el derecho de adquisición preferente (RDGRN 4-07-2018).

DOS: Con que el vendedor diga que está alquilada pero que se renunció al derecho de adquisición preferente y que se le notificó la decisión de vender (25.8), es suficiente. Mera manifestación. No hace falta acreditar ni acompañar nada. En las resoluciones la DG dice que el mismo valor tiene la manifestación de decir que no está arrendada que manifestar lo otro.

TRES: Hay una resolución reciente (11-05-2023) para un caso distinto que es el de la subsistencia del arrendamiento en caso de ejecución de la hipoteca. En ese caso hay que distinguir según el arrendamiento se concertó antes o después de la Ley 4/2013 y el Decreto Ley 7/2019.

CONSULTANTE: ¿Y si no hay retracto ni tanteo cuál es el efecto de vender antes del plazo del mes? ¿Que no se inscribe hasta pasado el mes? Tal vez sea mejor entonces unir la notificación si no hace más de 30 días y cuando llegue al registro ya habrá pasado el plazo. Podría también hacerse un requerimiento si no ha pasado el mes a fin de que se notifique que ya se ha vendido y quién es el nuevo dueño, no va a ser un plazo de nulidad esos 30 días si no es para nada importante por no haber retracto.

CUATRO: En una venta de vivienda o local arrendado, no es necesaria la notificación al arrendatario si éste renunció en el contrato de arrendamiento al derecho de adquisición preferente (RRDGRN, de 11 de enero de 2016 y 11 de julio de 2016). Y en una venta del local arrendado tampoco es necesaria la notificación al arrendatario si en el contrato de arrendamiento no se estableció o se excluyó el derecho de adquisición preferente (RDGRN 4 de julio de 2018).

 

Modelo de renuncia

 

“PRIMERO.Que tiene arrendada junto con DOÑA xxx, DOÑA xxx y DOÑA xxx a DON xxx y DOÑA xxx, por plazo de un año a contar desde el día xxx, una determinada habitación y las estancias comunes de la vivienda que a continuación se describe:

= URBANA: xxx.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de xxx.

SEGUNDO. Esto expuesto,

O T O R G A:

Manifiesta la compareciente que continuando como arrendataria de dicha vivienda, RENUNCIA a los derechos de adquisición preferente que le puedan corresponder sobre la misma, y especialmente a los regulados en el Artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, por causa de dicho contrato y por la de la venta de dicha finca por parte de sus actuales propietarios o de los sucesivos y hasta el término del contrato o de cualquier de sus prórrogas”.

 

Otra cosa: Preguntó un compañero en Vanguardia Notarial:

¿Alguien sabe si en el caso de venta del usufructo de una vivienda arrendada el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente del usufructo? Y añadió: “He visto sentencias que dicen que en caso de venta del usufructo con reserva de la nuda propiedad no existe, pero no sé si en este caso que planteo sería igual”. Otro compañero contestó que la respuesta estaba en este artículo: ARRENDAMIENTOS. Derecho de adquisición preferente | ABOGADOS. Y yo ahí lo dejo.

 

Mas resoluciones tomadas de ENSXXI. La primera es para el caso de una finca rústica y la segunda para un local comercial:

1. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO RÚSTICO. Resolución de 3 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar En una escritura de compraventa se manifiesta que se notificó al arrendatario previamente la intención de vender la finca, a efectos de que pudiera decidir sobre el ejercicio o no de su derecho de adquisición preferente, y que, al no haberse ejercido dicho derecho en el plazo legal, se lleva a cabo dicha venta. No obstante, el registrador señala que, más allá de que sea discutible si la notificación previa se hizo de forma “fehaciente”, es necesario comunicar la compraventa a efectos de que pueda decidir sobre el ejercicio de su derecho de retracto. Lo cual es lógico, porque mediante la notificación fehaciente del contenido de la escritura de enajenación podrá la arrendataria conocer íntegramente las condiciones esenciales de la venta, de suerte que si no coinciden con las contenidas en la notificación previa realizada por el vendedor, o en esta se han omitido, o no se ha realizado dicha notificación de forma fehaciente, podrá la arrendataria ejercitar el derecho de retracto, sirviendo la posterior notificación para fijar el dies a quo a efectos del cómputo del plazo de ejercicio de tal derecho.
2. NO ES NECESARIO ACREDITAR LA RENUNCIA AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE Resolución de 8 de noviembre de 2023 (BOE 30 de noviembre de 2023). Descargar Se presenta una escritura de compraventa de un local comercial arrendado a una sociedad. En dicha escritura se incorpora copia del contrato de arrendamiento y el notario autorizante de aquélla hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electrónica de la escritura que se reseña, otorgada el día 17 de mayo de 2023, por la que la sociedad arrendataria ha renunciado a los derechos de adquisición preferente que le corresponden. El registrador suspende la inscripción porque entiende que es necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia, o testimonie las circunstancias de ésta que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario. La Dirección General estima el recurso, afirmando que, si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente. Este criterio queda reforzado por el propio artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al no exigir expresamente que se acredite dicha renuncia a diferencia con lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, señala el mencionado artículo en caso de venta (apartado 5 de dicho precepto legal).

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario