*EL MENOR EMANCIPADO podrá conceder poderes para enajenar bienes inmuebles (o para realizar cualquiera de los actos a que se refiere el art. 323 del Cci), pues el complemento de capacidad deberá acreditarse al hacer uso del poder.

*EL PODER IRREVOCABLE en la ejecución extrajudicial de hipoteca plantea las siguientes cuestiones:

1. En caso de muerte del apoderado, que es el acreedor hipotecario normalmente, sus herederos conservarán las facultades derivadas del poder, si bien este efecto es discutible, por el carácter personalísimo del apoderamiento.
2. En las hipotecas en garantía de letras de cambio suele pactarse la transmisión del poder a los ulteriores endosatarios de las letras para cuando tenga lugar la cesión del crédito hipotecario ex art. 150LH.
3. En definitiva este apoderado no es más que un NUNTIUS que culmina la ejecución y no puede discutir nada.

*EN MATERIA DE REPRESENTACIÓN HAY QUE TENER EN CUENTA QUE:

1. SE ES MANDATARIO desde que se acepta el mandato.
2. SE ES APODERADO desde que se confiere el poder, no siendo precisa la aceptación del apoderado, aunque pueda hablarse de una aceptación tácita derivada del uso del poder.
3. SE ES ADMINISTRADOR DE UNA SOCIEDAD desde que se acepta el nombramiento, que debe de inscribirse en el RM.
4. SE ES CONSEJERO DELEGADO desde la inscripción en el RM (creo que más concretamente desde la inscripción de la aceptación del nombramiento) que tiene carácter constitutivo; en la inscripción deben enumerarse las facultades que se delegan ex 149 RRM; una vez inscrita la delegación, sus efectos se retrotraerán al momento de la realización del negocio. Debes añadir los criterios de la DGRN y de Llagaria en esta materia. Núñez Boluda dice que la inscripción es obligatoria y no constitutiva, basándose para ello en el art. 152 del RRM.

*EN CASO DE ENAJENACION DE UN INMUEBLE ARRENDADO por un consejero delegado no inscrito en el RM, el plazo para ejercer el derecho de retracto se cuenta desde la inscripción del nombramiento en el Registro, ya aunque tal inscripción atribuye efectos retroactivos a la venta desde el momento de su realización e implica la ratificación tácita de la venta que pierde su condición de acto incompleto, tales efectos se producen solo entre partes y no frente al tercero titular del derecho de retracto, que no puede verse perjudicado por el juego de la retroactividad.

*EN LA ENAJENACIÓN DE UN INMUEBLE ARRENDADO por mandatario verbal el plazo para el ejercicio del retracto se cuenta desde la ratificación, no desde la fecha de celebración del negocio, ya que los efectos retroactivos de la ratificación no pueden perjudicar al arrendatario titular del derecho de retracto. Desde la ratificación la venta pierde su carácter de incompleta.

*EN LA ENAJENACION DE BIENES SUJETOS A LA RESERVA de los art.191 y 192 del Cci, podemos distinguir varias posiciones (ojo con el 191 y posibles pretericiones erróneas):

1. Unos entienden que se aplican las reglas de la enajenación de bienes sujetos a reserva ordinaria o lineal, por lo que nunca se podrían transmitir como libres con plena seguridad jurídica (salvo, digo yo, que presten su consentimiento todos los posibles reservatarios, lo que en esta clase de reserva no es posible, porque el reservatario está ausente y no puede consentir, por lo que me surge la duda de la eventual intervención de representantes a este fin y en toda clase de reservas).
2. Otros entienden que se podrían transmitir libremente sobre la base de que si fuesen propios del ausente seria posible la transmisión recurriendo a los arts. 185 y 186 in fine del Cci., de los que resulta que si se pueden transmitir los bienes del ausente en las condiciones de dichos artículos con mayor razón podrían transmitirse cuando sean reservables, ya que, a fin de cuentas, sobre ellos el ausente sólo tendría un derecho eventual. ESTA TEORIA ES MUY DISCUTIDA.

*Sucesión a la que sea llamado el fallecido si reaparece y se ha hecho la partición. Se aplicará el art. 1081 y si no se ha hecho, y los coherederos han vendido bienes, según Lacruz, deberá pasar por estos actos por aplicación analógica del art. 197 del Cci.

*LA RATIFICACION NO TIENE EFECTOS RETROACTIVOS FRENTE A TERCEROS, sólo los produce entre partes. Así inscrito en el RP un negocio jurídico incompleto, si después se practica, por ejemplo, una anotación preventiva de embargo, cuando posteriormente se ratifique el negocio jurídico incompleto, no tendrá preferencia este negocio frente al titular de los derechos derivados de la anotación, por aplicación del art.33 LH. Ejemplo por favor.

*EN MATERIA DE RATIFICACION HAY QUE  recordar siempre los artículos de la gestión de negocios ajenos sin mandato y principalmente los art.1892 y 1893 CC.

*TEORIAS SOBRE LOS EFECTOS DEL NEGOCIO JURIDICO FIDUCIARIO:

1. LA TEORIA DEL DOBLE EFECTO según la cual en tal negocio, hay un EFECTO REAL que transmite el dominio al fiduciario, y otro OBLIGACIONAL, por el que queda el fiduciario obligado a actuar dentro de la convenido y en caso contrario a indemnizar los daños y perjuicios causados. Esta teoría está casi abandonada.
2. LA TEORIA DE FEDERICO DE CASTRO, que básicamente asimila el negocio fiduciario a los negocios jurídicos simulados relativamente y que distingue una TITULARIDAD REAL que pertenece al FIDUCIANTE (o transmitente) y una TITULARIDAD FIDUCIARIA que pertenece al fiduciario (o adquirente); según esta tesis los terceros quedan protegidos por la apariencia creada por el fiduciante siempre que sean de buena fe, y mediante un mecanismo similar al del art. 1738 del Cci.

La diferencia entre ambas es que en la primera se protege a los terceros sean o no de buena fe, y en la segunda sólo si son de buena fe (y si adquieren a título oneroso ¿no?). Hay que recordar además que se excluyen de la masa de la quiebra los bienes que el fiduciario tiene en su poder (art.909 del Cco), pues en realidad, no se ha transmitido al quebrado el dominio de un modo irrevocable; debe tenerse en cuenta que no hay un precepto similar en el caso del concurso. También podrá ejercitar la acción reivindicatoria y tercerías de dominio. Separatio ex iure domini.

*DERECHO TRANSITORIO EN MATERIA DE VECINDAD CIVIL: hasta 1990, casi siempre (¿cuando no?), tanto la mujer como los hijos seguían la condición del marido en materia de vecindad civil, y por tanto si el padre cambiaba de vecindad, los hijos y la mujer también lo hacían. Las modificaciones del REM de 1975, se aplican incluso con carácter retroactivo a los matrimonios celebrados con anterioridad, pero el REM del matrimonio no cambia, es INMUTABLE, aunque sí cambiaban los efectos del matrimonio del art.9-2 CC hasta 1990, si bien, a partir de la ley de 15-octubre-90 se PETRIFICAN (repasar el dictamen de Vicente) y serán los inmediatamente anteriores a la reforma, NO SE VOLVERÁ al anterior EN CASO DE QUE HUBIESEN CAMBIADO, lo cual será importante, por ejemplo a efectos del art.9-8 CC. No está todo esto nada bien explicado. Cuidado con la posible inconstitucionalidad del antiguo art. 14 del Cci (repasar las diferentes teorías sobre el tema. Hay recientísima sentencia del TS).

*EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO, podría no ser inscribible, ya que el comprador no adquiere más que la posesión material de la cosa y carece de poder de disposición sobre ella (arts. 5 y 106-2 LH); no tiene por tanto un derecho de naturaleza real, y en consecuencia no cabe el acceso de su derecho al Registro de la Propiedad. El vendedor y el comprador pueden ejercitar, en su caso, la tercería de dominio o de mejor derecho, respectivamente, contra posibles embargantes; finalmente cabe añadir que el vendedor tendrá una titularidad sujeta a condición resolutoria y el comprador a la condición suspensiva de pagar el precio. Por esto último me surgen dudas: ¿es que no pueden acceder al RP titularidades sujetas a condición suspensiva?. ¿OJO?.

*PARA LA USUCAPIÓN ES NECESARIA la posesión en concepto de dueño (ver art. 447 del Cci.), ya se trate de la ordinaria o de la extraordinaria, por lo que EL ÚNICO DEFECTO o problema QUE INTERESA EN UNA TRANSMISIÓN, en principio, es la adquisición de manos de un no propietario (PUES SI SE ADQUIERE DE UN PROPIETARIO NO ES POSIBLE HABLAR DE USUCAPIÓN, PUES NO CABE LA USUCAPIÓN DE COSA PROPIA). En el caso de que falte poder dispositivo (venta de cónyuge en gananciales sin consentimiento del otro), unos entienden que también se puede purgar por usucapión, sin embargo lo que consolida la posición del adquirente no es la usucapión sino la prescripción extintiva de las acciones (ESTA ÚLTIMA ES LA BUENA. LOS QUE ENTIENDEN QUE CABE LA PURGA SIGUEN LA TESIS DE BELLOC).

*SE DISCUTE LA USUCAPIBILIDAD DEL DERECHO DE SUPERFICIE, que podría ser una excepción a la regla general de la accesión inmobiliaria (todo lo construido en suelo ajeno se hace propiedad del dueño del suelo). Se admite por la doctrina, esta posibilidad, si el dueño del suelo no ejercita sus derechos contra la invasión del mismo en caso de concesión de este derecho por un no propietario.

*TAMBIEN SE ADMITE LA USUCAPION DE LA PRENDA por una parte de la doctrina, a pesar de que algunos la niegan recurriendo al  art.1857.2° del Cci., ya que se ha de constituir la prenda por el propietario de la cosa pignorada. Y, por tanto, volviendo al punto anterior, ¿no debe constituirse el derecho de superficie por el propietario del suelo?.

*HA DE EXCLUIRSE DE LA posibilidad de USUCAPIÓN al derecho real de HIPOTECA, ya que no es susceptible de posesión y es un derecho de constitución registral, aunque será posible la protección del acreedor hipotecario por la vía del art.34 de la LH. Creo que esta última afirmación viene a decir que la hipoteca puede adquirirse a non dómino.

*EL RECONOCIMIENTO DEL DEUDOR DEL ART.1948 CC no es que interrumpa la posesión, sino la usucapión, ya que no se poseerá desde tal reconocimiento a título de dueño como exige el art.1941 del Cci.

*EN LA COMUNIDAD DE BIENES puede plantear PROBLEMAS el art.1933 del Cci, en el caso de que un comunero sea de buena fe y los demás no; parece que en este caso deberá primarse la buena fe del usucapiente que la tenga, y que aprovechará a todos los demás comuneros, aunque algunos autores entienden que el comunero de buena fe adquirirá su cuota en plazo más corto que los demás. El tenor literal del artículo no parece permitir esta última interpretación.

*TAMBIÉN puede plantearse EL CASO DE LA USUCAPIÓN DE UN INMUEBLE perteneciente a dos propietarios, uno de los cuales está presente y el otro ausente. En este caso se entiende que para prescribir la parte del primero se necesitan 10 años y para la del segundo 20, aunque si la cosa es indivisible (esto último es más que discutible, ya que dice Sergio que es una opinión tomada de alguien probablemente no muy autorizado) deberá contarse el tiempo como si ambos estuvieran ausentes (es decir en este caso serán necesarios 20 años de posesión). Consultar JL y Sergio.

*EL ART.1960.1° del Cci se refiere al sucesor a título particular no a título universal, y también a la sucesión por actos inter-vivos, por donación o compraventa por ejemplo, ya que en realidad alude a la unión de dos posesiones, pues si hubiera continuación en la posesión en estrictos términos hereditarios, como en el caso del art. 440 del Cci, la regla que comentamos sería innecesaria.

*UN CAUSANTE DE MALA FE tiene una posesión que no puede unirse a la de su causahabiente de buena fe para completar el tiempo necesario para la usucapión ordinaria, ex art. 442 del Cci; también pueden plantearse problemas en la situación inversa.

*LA BUENA FE EN LA USUCAPIÓN ORDINARIA debe subsistir durante todo el tiempo de posesión.

*SERÁ JUSTO TÍTULO EN LA USUCAPION ORDINARIA:

1. La venta judicial.
2. La partición de herencia, si bien hay sentencias contradictorias a este respecto.
3. Ni los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, mientras no se ejerciten las acciones que puedan conducir a su anulación, rescisión, revocación o resolución . ¿?.

Y no serán justo título a los efectos de la usucapión ordinaria:

1. Los contratos inexistentes o nulos.
2. Los simulados absolutamente.
3. Ni los contratos NO TRANSLATIVOS DEL DOMINIO. Por ejemplo las declaraciones de obra nueva, y los simples reconocimientos de dominio salvo que se pruebe la existencia de un título anterior válido.

*LA CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN ACTO DE ADMINISTRACION.

*EL DERECHO REAL EXCLUYE AL PERSONAL; por ejemplo un derecho de opción si es personal no perjudica al tercer adquirente, siempre que se llegue a adquirir el dominio y sólo los derechos reales pueden tener acceso al registro y no los personales o meramente obligacionales, sin perjuicio del art.14 RH, conforme a los art.9 LH y 98 RH.

*EN LA COMPRA DE PISO SOBRE PLANO, se plantea el problema de si el adquirente tiene un derecho de crédito o un derecho real, así hay que distinguir:

• Si pensamos que estamos ante una venta de cosa futura, como no puede haber tradición, tendrá un derecho de crédito o un “ius ad rem”.
• Pero la doctrina mayoritaria y la DGRN, entiende que la adquisición si se formaliza en escritura pública, otorga al adquirente un verdadero derecho real, que podrá inscribirse en el RP, en la hoja abierta al solar, incluso antes de acceder a la división horizontal.

*COMPRA DE PISOS O LOCALES SOBRE PLANO. Cámara la considera como la compra de un objeto en formación, lo que permite superar su configuración meramente obligacional. Solo será una venta de cosa futura si el promotor todavía no fuese propietario del solar o el piso no estuviera aún definido sino solo….., mediante un proyecto debidamente aprobado.

*SI EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA PH SE OTORGA  por el promotor después de la venta de algunos pisos hay varias posiciones: 1.- que no vinculará a los compradores pues debe otorgarse por todos unánimemente. 2.- que si les vinculará siempre que no perjudique a sus derechos y en cualquier caso si lo aprueban en la junta constituyente. 3.- que el promotor se entiende apoderado por los adquirentes, siempre que el otorgamiento se ajuste a los términos del mandato recibido (GD y algunas sentencias del TS). Parece más segura la primera posición. Otro problema se plantea en las ventas hechas en documento privado, pues si no se ha transmitido el dominio, el promotor podría otorgar el título él solo (Llagaria lo considera discutible).

*LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO puede tener lugar cuando el propietario único del edificio fallece, y sus herederos se adjudican en la partición los diferentes pisos o locales de la edificación.

*EN CASO DE USUFRUCTO el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal podría otorgarlo el nudo propietario, siempre que no perjudique al usufructuario (art. 489 del Cci), si bien en materia de declaración de obra nueva la DGRN ha exigido la comparecencia del usufructuario.

*EN CUANTO AL ART.9 LPH, respecto de la certificación de deudas, sin esta no se podrá autorizar la escritura, ¿y si se autoriza?, pues se entiende que el negocio es válido ya que reúne los requisitos del art.1261 CC, aunque habrá responsabilidad del notario. La certificación de deudas se exigirá (para Ventoso solo se exige en las ventas y solo da lugar a responsabilidad):

1. En las transmisiones onerosas.
2. En las donaciones; en caso de que falte, la donación será nula, conforme al 633 del Cci., al no expresar la EP las cargas de que deba responder el donatario del inmueble.
3. E incluso en las transmisiones mortis-causa, ya que de lo contrario podría haber responsabilidad por evicción.

*SIENDO VARIOS LOS USUFRUCTUARIOS  si dividen a efectos internos el usufructo no afecta este acuerdo al nudo, por tanto fallecido uno de los usufructuarios, y no teniendo lugar acrecimiento pues se ha dividido, su pleno dominio consolidado no tiene porque recaer sobre la parte adjudicada al usufructuario por acuerdo entre ellos sino lo consiente el nudo (dudoso lo del acrecimiento).

*EN CIERTO MODO SE PUEDE DECIR QUE ASÍ COMO EN LA VENTA la transmisión opera en dos momentos:

1. Vendo/compro.
2. Posesión.

En la opción opera en tres:

1. Concesión de la opción: YO VENDO.
2. Ejercicio de la opción: YO COMPRO.
3. Consumación de la opción y entrega de la posesión, con lo que se adquiere el dominio.

Llagaria llega a la conclusión de que es un DERECHO PERSONAL, ya que no puede estar mas protegido el optante, como ocurriría en el caso de ser real, que el primer adquirente en el caso de una doble venta.

Para otorgar la opción hace falta capacidad para obligarse y los complementos de capacidad que sean necesarios en cada caso; la primera, pero no los segundos es necesaria para otorgar la escritura de consumación de la opción (REPASAR TEMILLA DE LLAGARIA).

Puede decirse que la opción es un derecho personal en base a que no hay un poder directo e inmediato sobre la cosa; a que si fuera real sería inscribible sin necesidad del art. 14 del RH (que exige convenio expreso para que se inscriba) y a que el art. 14 lo califica de contrato.

*LA ENAJENACION DE BIENES SUJETOS A hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de la posesión, sin el consentimiento del acreedor, puede ser:

1. Nula, por aplicación del 6.2° del Cci.
2. O anulable, pues con esta anulabilidad se protegen los intereses particulares del acreedor; su consentimiento, si lo presta, sirve como control a la enajenación, y da lugar a la CONFIRMACIÓN del contrato de venta; tal confirmación tendrá efectos retroactivos según el 1313 del Cci. Este es el criterio doctrinalmente mayoritario. Me surge una duda: ¿es que no pueden venderse los bienes gravados con HM o PSDP sin el consentimiento del acreedor?.

Además la ley reconoce la eficacia erga omnes de la HM, PERO NO DE LA PSD, lo que hace dudar del carácter de derecho real de la última, llegando a decirse que es un crédito privilegiado del acreedor sobre los bienes; su razón de ser se encuentra en la movilidad de los bienes susceptibles de esta última y en su más difícil identificación y por ello teniendo en cuenta el art. 464 CC, no perjudicará a terceros de buena fe, y aunque sean de mala fe si no consta inscrita en el  registro, dado el carácter constitutivo de la inscripción, y por ello el acreedor no podrá ejercitar la prenda pero sí la acción de anulabilidad si se enajenó sin su consentimiento, pudiendo, además dar por vencida la obligación garantizada. La dificultad de identificación se pone de manifiesto por ejemplo, en el caso de cuadros pignorados que se encuentran en Sevilla, cuando la prenda está inscrita en Madrid, siendo el primero el registro que debería consultar el adquirente (consultar pagina 580 del Diez Picazo sobre HM de industria y los conflictos con la hipoteca inmobiliaria con pacto de extensión de la responsabilidad). Me lo explique.

*EN EL PODER (en el caso de que quede revocado por incapacidad, cuidado, o incapacitación) hay que tener en cuenta que la declaración de voluntad importante es la del representante y no la del representado, y que además las causas del art.1732 del Cci., siempre se pueden acreditar fehacientemente.

*A LOS COUSUFRUCTUARIOS SIEMPRE SE LES HA PERMITIDO que puedan, con efectos puramente internos, dividirse entre sí el USO de la finca; además en el caso de usufructo con facultad de disponer, también podrían distribuirse entre sí las distintas porciones y cada una de ellas quedará sujeta a la disposición del respectivo usufructuario. Pues si tienen la facultad de disponer podrán lo menos que es dividir, lo cual tiene la consideración de acto de riguroso dominio.

*EN EL USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPONER, SI EL USUFRUCTUARIO concede un derecho de opción, se plantea si el optante puede ejercitarla después de la muerte del usufructuario, y parece que  puede mantenerse:

• Que es perfectamente posible ejercitarla, ya que el negocio dispositivo surge antes de la muerte del primero, cuando se concede la opción.
• Que no es posible ejercitarla después del fallecimiento, ya que el usufructuario podrá disponer durante su vida pero no tras su muerte, y como no se ha dispuesto, el bien todavía está en su patrimonio, y con su fallecimiento se extingue el usufructo (art. 513.1° del Cci) y todos los negocios que hubiera celebrado el usufructuario (480 del Cci.)

La solución no está clara, y todo lo dicho podrá aplicarse al fideicomiso de residuo y a la donación con reserva de facultad de disponer.

Un problema similar sería el de la constitución de una hipoteca por el usufructuario; a favor de la extinción de la hipoteca se podría citar el art.107-1 LH, ya que la hipoteca sobre el usufructo se extingue por la extinción del usufructo, pero estamos hablando de usufructo con facultad de disponer del pleno dominio de la finca, y si el usufructuario puede disponer del pleno dominio parece que también podrá hipotecar este, ya que es menos perjudicial para los nudo-propietarios (a este respecto puede alegarse el principio general de que quien puede lo más, puede lo menos), que siempre podrán evitar la ejecución pagando la deuda garantizada. Ojo con este principio que casi nunca o nunca podrá aplicarse a los apoderados (más bien nunca).

*EN EL CASO DE COMUNIDADES DE BIENES HAY QUE DISTINGUIR:

• Los negocios jurídicos sobre el bien objeto de comunidad (Ej. Un inmueble), que requieren la unanimidad, con los complementos de capacidad y autorizaciones en su caso), si bien, por ejemplo un arrendamiento es un acto de administración y bastaría la mayoría pero para inscribirlo en el registro y en virtud del principio de tracto sucesivo se requerirá el consentimiento de todos los titulares.
• Los negocios jurídicos sobre la propia cuota, que realiza exclusivamente el titular de la misma y afectarán sólo a su cuota y no a la de los demás, y en caso de extinguirse la comunidad, subsistirán sobre la porción de la cosa común que se le adjudique (Ej. Hipoteca) pero no sobre la porción de la cosa común que se adjudique a los demás. En caso de hipoteca de una porción indivisa hay que tener en cuenta el 217 RH. Supuesto dudoso es el caso de venta de cuota por un comunero a otro para distinguirlo de la división de comunidad. El dato esencial es que la división requiere una valoración de los bienes para determinar la equivalencia con el valor de la cuota de cada comunero, pues si no hay equivalencia hay disposición; tal equivalencia no existirá en la venta de cuota.

*Si la finca es indivisible y se adjudica al no hipotecante, el acreedor solo tendrá derecho al dinero. Parece que habrá que cancelar la hipoteca, y consignar el dinero. Lo mismo ocurre en los casos de embargos. Lo mismo en el caso de fiduciarios en proindiviso: si se adjudica a uno el fideicomisario solo recibe dinero. La venta se hará en subasta pública (consultar LEC). Y si se adjudica al hipotecante a discutir: todo, mitad…aunque parece que será el todo, pues esta es la solución de Llagaria en los embargos (pero discutir, discutiremos).

*HAY QUE DIFERENCIAR SIEMPRE ENTRE LA VENTA SEPARADA DE LAS CUOTAS, hay tantas ventas como cuotas con su correspondiente régimen jurídico, y al reunir el comprador todas las cuotas adquirirá el dominio de la cosa. Por el contrario si todos los comuneros venden conjuntamente la cosa hay una única venta, esto puede tener consecuencias importantes en un dictamen.

*UN SUPUESTO ESPECIAL EN MATERIA DE COMUNIDAD ES LA LLAMADA “COMUNIDAD VALENCIANA”,  en que los propietarios compran el solar sobre el que van a construir el edificio, y cada uno construye teóricamente su propia entidad, declaran la obra nueva y la propiedad horizontal y cada uno se queda con su propia entidad o entidades (evitando así la disolución de una comunidad). Seguimos estando ante un acto de administración, ya que incluso la extinción de la COMUNIDAD exige la simple capacidad para administrar (OJO), pero hay que destacar:

• Esto es totalmente cierto cuando las entidades que se adjudican los copropietarios tengan el mismo coeficiente en elementos comunes, que la primitiva cuota que tenían en el solar primitivo.
• Pero no, si hay modificación de las cuotas, ya que en este caso para aquel que GANA CUOTA bastará la capacidad para administrar, para aquel que DISMINUYA LA CUOTA, será un acto de disposición y precisará de los correspondientes complementos o autorizaciones en su caso.

*EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL, la DGRN no permite que en la división del edificio una sola entidad este integrada por varios pisos susceptibles de aprovechamiento independiente y que no formen un todo unitario, aunque se respeten las correspondientes cuotas totales.

*EN EL CASO DE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS O LOCALES DEL EDIFICIO A CONSTRUIR a pesar de la supresión del art.13 RH, se podrá seguir configurando con carácter real u obligacional (¿SEGURO?), con las consiguientes consecuencias en cada caso. Además en el caso de que el obligado a construir y que recibe la propiedad del solar, esté casado en gananciales, requerirá el consentimiento del cónyuge para la entrega de los pisos, siempre que el solar sea ganancial (recordar, para su calificación el criterio de la responsabilidad), y se haya configurado con carácter obligacional, y también si el derecho del adquirente constase ya en el registro, ya que se trata de un acto de administración extraordinaria. También será necesario el consentimiento del que recibe los pisos, ya que debe estar conforme con la cuota en elementos comunes que se le asigna y también debe admitir la entrega y su conformidad con lo pactado. Si falta el consentimiento del cónyuge el acto será anulable (siempre que este sea necesario, hay que estar al supuesto), y si falta el segundo será incompleta y susceptible de ratificación conforme al art.1259 del Cci.

*PERMUTA DE VUELO POR SUELO. Posibilidades de configuración según Cámara: 1.- El propietario del solar puede retener la propiedad hasta que concluya la construcción. Sería un arrendamiento de obra en que el precio se paga al constructor en pisos. 2.- El solar se transmite al constructor. Sería una permuta de cosa presente (solar), por cosa futura (pisos), con obligación del constructor de construir. Caben en esta hipótesis dos posibilidades: que la prestación subordinada de obra se configure con carácter obligacional o con carácter real (RS de 1996). 3.- Transmisión al constructor de la cuota del solar proporcional al valor del pisos que se quedará en propiedad, estableciéndose desde el principio la PH (comunidad funcional).

*TRAS LA DEROGACIÓN DEL ART. 13 DEL RH POR ir en contra del art. 609 del Cci, se plantea si es posible la configuración de la figura del punto anterior con carácter real, como permitía la resolución del 96 antes citada (N.P.I.; que supongo que querrá decir ni puta idea).

*EN SUPUESTO DE UN USUFRUCTO CONCEDIDO A FAVOR DE VARIAS PERSONAS, hay que distinguir entre el acrecimiento originario, que tiene lugar cuando los distintos usufructuarios aceptan o repudian el mismo, y para que tenga lugar el derecho de acrecer se requieren los requisitos del acrecimiento en las sucesiones. Y una vez han aceptado todos, el acrecimiento sobrevenido, que recoge el art.521 CC, que no requiere estos requisitos, ya que es un precepto de carácter especial para el caso de usufructo. Este acrecimiento sobrevenido también puede tener lugar en el caso de que se deje una finca a tres fiduciarios, para que a la muerte del último de ellos pase a los fideicomisarios.

*SUPUESTOS DUDOSOS DE ACRECIMIENTO ORIGINARIO EN EL USUFRUCTO: 1.- Varios usufructuarios sobre la misma cosa pero alternativos (uno cada año); no hay acrecimiento ya que su derecho abarca períodos distintos de tiempo y en suma recae sobre objetos distintos (parece que estaríamos ante dos o más usufructos distintos). 2.- Tampoco lo hay cuando los usufructos recaen sobre una finca adjudicada a distintos herederos nudo propietarios. 3.- Si parece que lo hay, cuando se deje en el testamento a una persona el usufructo universal y a otra el singular sobre una cosa determinada,  si falta este último (no a la inversa), ya que el primero está llamado a toda la herencia y también al objeto del otro usufructuario (pues está llamado sin especial designación de partes a toda la herencia). Cree Sergio que esto es discutible.

*SEGÚN RS DEL 99 EL ART.9-5 LPH es un gravamen sobre la finca, una afección real  sobre la misma al pago de un crédito que se declara legalmente preferente, e inscrita la PH consta, aunque de un modo indeterminado la carga que supone la afección real, por tampoco es un mero derecho de crédito y podrá tener acceso al RP. Según el principio de tutela judicial efectiva del art.24 CE impide oponer a tercero la preferencia de la carga real, aunque establecida por la ley, sin que haya tenido oportunidad de oponer excepciones, como por ejemplo por excederse de la cantidad garantizada por el art.9-5 LPH (el último año y la cantidad vencida de la corriente). Y mientras este pendiente el pleito se hará constar por medio de anotación preventiva hasta la sentencia firme, pero no podrá hacerse constar su preferencia, por ejemplo ante una hipoteca anterior sin intervención del acreedor hipotecario, por el principio de tutela anteriormente citado. Si antes se ejecuta otra carga anterior, como una  hipoteca deberá ejercitarse la oportuna tercería de mejor derecho. En caso de que conste inscrita una hipoteca, después una venta y por último anotación de embargo por deudas del art.9-5 LPH, y se ejecuta la hipoteca, podrá cancelarse le hipoteca que se ejecuta y la venta, pero la anotación sólo podrá cancelarse parcialmente por las cantidades  que excedan de lo garantizado por el mismo artículo.

*LA EXTINCION DE COMUNIDAD SEGÚN LLAGARIA SOLO REQUIERE capacidad para administrar, teniendo en cuenta la regla del art.406 CC que se remite a las reglas de la partición de herencia. Pero siempre hay que ir con cuidado con los posibles efectos dispositivos, como cuando como un edificio pertenece en proindiviso y se disuelve la comunidad constituyendo este en régimen de propiedad horizontal, ya que puede haber una discordancia entre el COEFICIENTE EN ELEMENTOS COMUNES que se nos atribuyan con el conjunto de entidades que se nos entregan y la cuota que se ostentaba en el elemento común, y se requerirán los correspondientes complementos de capacidad, ya que habrá disposición de los mismos. Más bien estamos ante un acto de riguroso dominio. La adjudicación de parte de la cosa en la división de la cosa común debe reputarse como acto de riguroso dominio (también la división horizontal), debe partirse de que aquellos se gana en intensidad se pierde en extensión. Un art. útil para defender el carácter especificativo de este acto es el art. 450 del Cci.

*LOS ACTOS ANTERIORES A LA INCAPACITACION NO SON INEFICACES por tal motivo, ya que la declaración de incapacidad no tiene efectos retroactivos, no obstante podrán impugnarse si se demuestra que la incapacidad existía en el momento de realizarlos.

*LA DOCTRINA MAYORITARIA CONSIDERA QUE EL QUEBRADO PUEDE aceptar la herencia siempre que lo haga a beneficio de inventario.

*LA FRASE DEL ART.1717 CC SI SE INTERPRETASE EN SENTIDO AMPLIO, como asuntos en que tenga interés el mandante, no existirían diferencias entre la representación directa e indirecta. Y por ello Diez Picazo entiende que debe interpretarse en sentido estricto, esto es como cosas en las que sea titular el mandante, como en el MANDATO DE ENAJENAR.

*SEGÚN NUÑEZ LAGOS LA RATIFICACION JUEGA EN LA REPRESENTACION directa pero no en la indirecta donde cabe la aprobación pero no la ratificación. Además en el caso de representación inexistente el tercero no queda vinculado y puede revocar vía art.1259 CC, pero en el caso de representación existente el tercero queda vinculado y el representado también, salvo extralimitación en cuanto a este último.

*RESPECTO DE LA CONSTITUCION DE ARRENDAMIENTOS POR EL MENOR EMANCIPADO sobre bienes inmuebles hay que distinguir:

1. Arrendamientos sometidos al CC, si son de corta duración se consideran como un acto de administración ordinaria y por tanto podrá hacerlos por sí sólo, si son de larga duración, 6 o más años según el TS, son actos de administración extraordinaria y requerirán capacidad dispositiva y el correspondiente complemento.
2. Arrendamientos sometidos a la LAR se requiere en todo caso capacidad dispositiva, según el art.12 LAR. Si bien padres y tutores podrán arrendar las fincas rústicas por tiempo no superior al que falte a los menores para alcanzar la mayoría de edad, y si es por tiempo superior parece que necesitarán autorización.
3. Arrendamientos sometidos a la LAU, también se requiere capacidad dispositiva ya que como consecuencia de la prórroga forzosa se considera como un acto de administración extraordinaria.

Todo lo dicho también tendrá transcendencia a los efectos de los apoderados, arts.1713, y 1548, y 271.4 del Cci, y en el régimen de sociedad de gananciales requiriéndose el consentimiento del otro cónyuge en los dos segundos casos y en el primero y de duración inferior a 6 años podrá hacerlo por sí solo, art.1384 CC, siempre que consten a su nombre. Pero si se arrienda la vivienda habitual privativa de un cónyuge debe aplicarse el 1320, pues se dispone de un derecho sobre la misma, y parece que con independencia de la duración del arriendo.

*EN LA CANCELACION DE HIPOTECAS EL MENOR EMANCIPADO PODRÁ CANCELARLAS POR pago, ya que consiste en un acto de administración, pero no por otra causa (por ejemplo la renuncia) ya que estaríamos ante un acto de disposición sobre un derecho real sobre bienes inmuebles que conforme al art. 334 CC son bienes inmuebles (ver art. 178 del RH). Lo mismo se puede decir de las posposiciones o permutas de rango para las cuales se requiere capacidad dispositiva.

*EN EL SUPUESTO DEL ART.361 CC, si el terreno es inalienable no hay opción, sino sólo derecho a hacer suyo lo incorporado al suelo, pero no la opción de obligar al que construyó a adquirir el dominio del terreno.

La remisión al art. 453 del Cci permite reconocer al constructor de buena fe el derecho de retención hasta que se le indemnice.

Es necesaria la buena fe del constructor para que tenga lugar la opción del art.361 CC, en caso de mala fe se aplicará el art.362 CC. La buena fe deberá tenerse en el momento de construir.

Cuando el tercero opera en terreno ajeno en virtud de una relación jurídica con el dueño del terreno ajeno que le facultaba para ello, que posteriormente se rescinde o anula, no se aplican las normas de la accesión inmobiliaria sino las de aquella relación y en su defecto las generales del art.453 y siguientes del Cci sobre la liquidación del estado posesorio.

Respecto de la capacidad para ejercitar la opción del art.361 CC, según DIEZ PICAZO, parece que será la precisa para realizar actos de administración si se opta por adquirir la obra y la necesaria para disponer para el caso de optar por la venta del terreno al constructor. Si se opta por que se pague la renta, en caso de siembra, deberá tenerse capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento, cuya duración no deberá superar a la de la cosecha. Pero esto queda desfasado ya que el art.12 LAR exige capacidad dispositiva y ya que además estos arrendamientos quedan sujetos a prórrogas forzosas. Respecto del que construye si es menor de edad o incapacitado (sujeto a PP o a tutela) y el dueño del inmueble opta por la adquisición, se plantea si será necesaria o no la autorización judicial, y parece que la solución deberá ser que no, ya que la decisión de vender la toma el propietario de la finca unilateralmente (consultar).

En la interpretación del 361 se puede sostener que la accesión es automática, siendo la indemnización un resarcimiento y no precio de adquisición O QUE por la accesión se adquiere un dominio separado del originario, y por tanto de manera no automática (esta es la tesis mayoritaria).

*EN LA COMUNIDAD DE BIENES SE REQUERIRÁ LA MAYORÍA para las mejoras útiles relacionadas con el mejor disfrute de la cosa común (las considera como actos de administración ordinaria), y la unanimidad para las mejoras de lujo o recreo. Respecto del ejercicio de acciones, algunas sentencias permiten que lo haga uno de los comuneros, siempre que la haga en beneficio e interés de todos. Pero el TS entiende que deberá interpretarse restrictivamente, bastando la mera oposición de cualquier comunero para que se requiera la actuación conjunta.

*COMO SUPUESTOS DE INTERVENCIÓN DE LA POSESIÓN PODEMOS CITAR:

1. Cuando el arrendatario compra la finca que posee a un tercero, siendo de buena fe.
2. Cuando siendo de mala fe, contradice o se opone al derecho del dueño, negándole tal cualidad, y este empieza a poseer como propietario.

La intervención de la posesión debe probarse por quien la alega, y además el dueño no perderá la posesión hasta que transcurra un año, conforme al art.460-4 CC, durante el cual podrá ejercitar los correspondientes interdictos.

*EN EL ART.449 CC NO ES NECESARIA LA POSESION DEL INMUEBLE en concepto de dueño, podrá ser un arrendatario, usufructuario. MANRESA  entiende que será cualquier poseedor, ya que es lógico que tales muebles pertenezcan o se posean en concepto de dueño por quien posea la cosa inmueble. Además comprende los muebles destinados al uso o aprovechamiento de la cosa, pero no los destinados a amueblar o alhajar las habitaciones (en sus notas tras esta palabra Sergio incluye un interrogante), el TS interpreta el art.449 CC en el sentido del art. 346 del Cci.

*EN EL ART.1956 CC SE DISCUTE SI SE MARCA EL PLAZO A PARTIR DEL cual se puede comenzar a prescribir o lo que prohibe es la alegación de la consumada antes, hasta que no transcurra  el plazo de dicho precepto, parece que deberá seguirse esta última posición.

*EN LA SIMULACIÓN ABSOLUTA O RELATIVA FRENTE A TERCERO solo existe el negocio disimulado, y si se transmite a tercero que confía en dicha apariencia de negocio creada por las partes, quedará protegido si es de buena fe y a título oneroso. Pero también pueden reclamar los acreedores del transmitente simulante, y podrán ejercitar sus acciones las cuales parece que prevalecerán frente al tercer adquirente pues se basan en una situación efectiva (discutible), pues el bien no llegó a salir del patrimonio del primero.

*LA RENUNCIA DEL ART 1937 CC, SUPONE QUE LOS TITULARES de derechos reales constituidos por el usucapiente seguirán gravando la cosa aunque se oponga el “verus dominus”, por considerar que al renunciar, él ha sido propietario desde el comienzo de la misma y no los ha constituido.

*EL CAUSANTE DE MALA FE TIENE UNA POSESION QUE NO PUEDE unirse a la del causahabiente de buena fe para que complete el tiempo necesario para la usucapión ordinaria que requiere buena fe durante todo el curso de la usucapión. Tampoco en el caso contrario, se podrá unir la posesión del causante de buena fe para completar la usucapión extraordinaria (esto puede ser discutible, recordar la posición de LACRUZ que entiende que  cada tres años de posesión de mala fe equivale a uno de buena fe). La buena fe de heredero no tendrá efectos retroactivos. Podemos distinguir varios supuestos: 1.- Causante de mala fe que posee 25 años, y causahabiente de buena fe: piensa Sergio que como la buena fe no le puede perjudicar, bastarán 5 años para completar la usucapión extraordinaria de su causante, y no serán necesarios 10 años para completar una usucapión ordinaria. 2.- Causante de buena fe que posee 9 años y causahabiente de mala fe: piensa Sergio que podrá el segundo aprovechar la posesión del causante y por tanto para completar 30 años y adquirir por usucapión extraordinaria bastaran 21 años. 3.- Causante de mala fe que posee 9 años y causahabiente de buena fe: este último necesitará 10 años desde la muerte del causante para usucapir, y por tanto no adquirirá en un año, pues la buena fe es necesaria durante todo el tiempo de posesión.

*INTERPRETACION DEL ART.464 del Cci. PODEMOS DISTINGUIR LAS SIGUIENTES posiciones doctrinales:

1. Los que entienden que estamos ante un título apto para la usucapión de bienes muebles, de modo que el concepto de título del art. 464 del Cci no se emplea como sinónimo de propiedad. De modo que se hace compatible este precepto con el art.1955 CC, ya que esta usucapión tiene que fundarse en un título, como toda usucapión ordinaria y el art.464 CC viene a presumirlo, siendo una excepción al art.1954 CC de que el justo título tiene que probarse y que se justificaría por la dificultad de la prueba de las adquisiciones en los bienes muebles. En definitiva el art.464 CC sería un complemento del art.1955 CC.
2. Los que consideran que estamos ante una adquisición a non domino, siguiendo la tesis germánica, salvo en los supuestos de pérdida o privación ilegal, interpretando esta expresión en un sentido muy restrictivo como robo o hurto. Respecto de la relación entre este art. y el art.1955 CC, entienden que sólo se aplicará este último en los supuestos citados de pérdida o privación ilegal.
3. Los que piensan que estamos ante una presunción de dominio a favor del poseedor de buena fe. Y el verdadero propietario sólo podrá ejercitar la acción reivindicatoria en los supuestos de pérdida o privación ilegal o mala fe del poseedor, y en estos supuestos es cuando será posible la usucapión ordinaria o extraordinaria si no hay buena fe.

La efectividad de estas posiciones dependerá en gran parte de la interpretación que se dé a la expresión pérdida o privación ilegal, ya hemos visto que los partidarios de la tesis germánica lo interpretan de una forma restrictiva como hurto o robo, lo cual favorece la seguridad del tráfico jurídico, mientras que otros lo interpretan de forma más amplia comprendiendo cualquier supuesto en que se dispone de una cosa mueble sin tener poder de disposición sobre ella (como por ejemplo en el caso de los depositarios o arrendatarios), y por tanto no habría privación ilegal en los supuestos en que los transmitentes que tenían la cosa en virtud de un título que después ha sido anulado, resuelto, rescindido o revocado, ya que el transmitente es propietario en el momento de la transmisión. El TS se ha mostrado partidario de esta última posición, aunque en sentencia del 90 admite la tesis germánica.

Además en el supuesto del art.464 CC, la doctrina mayoritaria entiende que el adquirente deberá ser a título oneroso, la posesión también deberá ser en concepto de dueño y cuenta con que ha habido título y modo en la transmisión al exigir la buena fe y esta se presume según el art.434 CC.

*LOS REQUISITOS PARA LA CREACIÓN DE NUEVOS DERECHOS REALES SON SEGÚN LA DGRN:

1. Causalización, es decir, razón justificativa suficiente.
2. Especialidad, es decir, determinación concreta del derecho real configurado, determinando sus límites tanto objetivos como subjetivos (esto es el contenido del derecho).
3. Respeto al principio de libertad de transmisión de los bienes en el tráfico jurídico.

*En la venta de una finca si el vendedor dice actuar en representación del propietario sin tener poder para ello estaremos ante el supuesto del art.1259 del Cci; en cambio si el vendedor vende en su propio nombre una finca de otra persona estaremos ante una venta de cosa ajena.

*EN EL ART.1717 CC SOBRE REPRESENTACION INDIRECTA la interpretación de la frase “cosas propias del mandante”, deberán ser cosas propias del mandante cuando el mandatario vende, y de fondos propios del mandante cuando el mandatario compre.

*LA PROHIBICION DE DISPONER NO CONCEDE UN DERECHO AL POSIBLE beneficiario de la misma, y por tanto pienso que tampoco se podrá vender aunque este prestase su consentimiento. Un sector de la doctrina (minoritario) entiende que sí.

*ART.1713 del Cci: ACTOS DE ADMINISTRACIÓN serán aquellos que tiendan a la conservación o mejora del patrimonio.

*La jurisprudencia considera como actos de riguroso dominio: la liberación de bienes embargados con posterior adjudicación al mandante. El cobro de deudas. La adjudicación por división de parte indivisa. El pago de préstamos. La constitución de préstamos con garantía real. La sustitución de libradores y endosantes, y la aceptación de letras de cambio. La constitución de arrendamientos por más de 6 años o que se anticipen rentas de 3 o más años. La cancelación de condiciones resolutorias. La cesión de participaciones sociales. La extinción de servidumbres y otros derechos reales. Y la autorización de traspaso.

*EL PODER PARA CONCEDER PRESTAMOS bancarios será siempre mercantil conforme a la doctrina del TS que considera los préstamos bancarios siempre como mercantiles.

*En el caso de poderes mercantiles de carácter general incluyen toda clase de actos u operaciones incluidos en el tráfico o giro de la empresa o establecimiento conforme a los art.281 a 284 y 286 Cco.

*El art.1732 CC se aplica tanto a la representación directa como a la indirecta. Respecto de la quiebra e insolvencia hay quien la limita además de a estos casos al concurso de acreedores, ya que de extenderse a cualquier situación deficitaria se plantea el problema de situar el inicio de la situación de insolvencia y por tanto del momento de la revocación del poder.

*El art.1735 del Cci establece una presunción “iuris tantum” de cual es la voluntad del mandante y cabe la interpretación en contra de la revocación, si bien habrá que estar a las circunstancias del caso.

*¿PUEDE EL PROMOTOR DE UNA CONSTRUCCIÓN RESERVARSE EN LOS ESTATUTOS LA FACULTAD DE MODIFICAR LAS CUOTAS DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS, CUANDO POR EJEMPLO SE RESERVA LA FACULTAD DE ELEVAR LA EDIFICACIÓN?: en contra se dice que no puede porque se reserva una facultad que corresponde a la Junta (RS de 1999) y a favor que se considera que los demás propietarios prestan su consentimiento al otorgar los estatutos y que en una resolución de 1970 se admitió, sobre la base de que los propietarios pueden conceder poder a cualquiera para tal modificación, sin perjuicio de que tal poder pueda ser revocado (revocación que dice Sergio que no entiende si la autorización consta en los estatutos) y también sin perjuicio de pactar su irrevocabilidad. Si consta en estatutos vinculará a los nuevos propietarios, pero en caso contrario no les vinculará, y siendo necesario en el primer caso que los estatutos estén inscritos en el RP (Pepelu dice que esto lo admite el TS).

*En la constitución de la PH es esencial que los elementos privativos tengan acceso propio a un elemento común o a la vía pública, sin que este acceso pueda estar incluido en otro elemento privativo, y sin que pueda hacerse mediante constitución de servidumbre (esto último lo dice la DGRN obiter dicta). Por eso no se puede unir un departamento de edificio colindante, para que sea elemento privativo independiente, pues no se cumpliría este requisito (y si se tratara de un local de otro edificio que tiene acceso por la vía pública podríamos utilizar el argumento del final de este punto), pero sí si lo único que se hace es aumentar la extensión de un departamento concreto (es decir que puedo unir un departamento de otro edificio manteniendo este último en su PH). Lo que no se puede es desvincular a ese departamento de la PH a la que pertenece, pues se estaría aprovechando de elementos comunes de un edificio (y no contribuiría a gastos) y formaría parte de otro.

*La adquisición de un piso por el presidente en representación de la comunidad, para destinarlo a elemento común requiere: modificación del título constitutivo (con los requisitos necesarios para ello); y redistribución de cuotas (ten en cuenta que no es posible que figure el piso comprado como finca independiente y que no es posible inscribirlo a nombre de la comunidad).

*La representación para asistir a las Juntas, en los pisos que pertenecen proindiviso a varias personas no puede extenderse a otros actos, como pueden ser la representación en juicios de ejecución del piso por deudas frente a la comunidad de propietarios (en este caso la demanda debe dirigirse contra todos los propietarios).

*La necesidad de acuerdo unánime para la división de un piso, es necesaria porque supone una modificación del título constitutivo (y de las cuotas); una vez realizada la división, en caso de venta de la parte dividida, se altera el número de propietarios y por tanto el quórum para la adopción de acuerdos (es posible que esto esté relacionado con el problema de la mayoría necesaria para la adopción de acuerdos en PH. Resolver este problema y volver aquí). Recuerda que los estatutos pueden autorizar la división sin que ello suponga que se prescinda del consentimiento de los propietarios sino que estos lo prestan por anticipado. Recuerda también la doctrina del abuso de derecho en los actos que requieran unanimidad.

*¿Puede venderse a plazo, en virtud de poder que concede amplias facultades dispositivas?. Yo diría que si. ¿Puede elevar a público el apoderado?.  Sí, aunque si el poder está revocado por muerte del poderdante no sería posible tal elevación, que debería efectuarse por los causahabientes del poderdante.

*Concedido un poder para segregar y vender, ¿qué ocurre si se logra segregar y no se consigue vender?

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario