Este documento tiene dos partes. En la primera las cosas parecían estar bastante claras. En la segunda veréis que comenzaremos con un CUIDADO A PARTIR DE AQUÍ. Tuve la suerte de preparar mi tercer dictamen con José Luis Navarro Comín que sabía más que nadie sobre el tema de los embargos, con el permiso de EDUARDO LLAGARÍA que tiene este interesantísimo e imprescindible documento sobre el tema.

1. Si caduca sin ejecución purifica el titular registral.
2. Si caduca pero ya hay un propietario por el testimonio podrá siempre ir al Juez para cargarse a todos los que compraron sobre su vigencia pues compraban sabiendo que estaban comprando bienes embargados. Si el adjudicatario no inscribe puede el titular vender o una segunda adjudicación siempre con posterioridad a la caducidad (y se plantearía el problema de si ha de haber caducado a la compra o basta con que haya caducado cuando inscriba) y será 34 LH.
3. Si caduca y no terminó el procedimiento lo dicho parece que se purifica igual que en el primer caso la titularidad registral aunque sea durante la vigencia por negligencia del acreedor y porque el bien embargado sería del titular (la diferencia es pues que antes el propietario es el adjudicatario y sólo una adquisición a non domino se la puede quitar y nunca se dará si está vigente la anotación).
4. En cuanto a la preferencia de créditos la tesis de Llagaria. El crédito debe constar en escritura pública o documentos intervenidos por corredores o agentes de cambio, letras de cambio intervenidas pos esos fedatarios, actas de protestos de letras (ojo) y documentos privados reconocidos judicialmente o sentencia que es cuando es firme y no cuando se dicta.
5. No se equiparan los documentos privados liquidados (yo creo visados tampoco), acta notarial en que se reclama el pago de una deuda y reconocimientos unilaterales de deudas y es que no entran en la preferencia del 1923 que dice escritura o sentencia.
6. Si una finca embargada se divide o segrega todas las resultantes quedan sujetas al embargo y solidariamente (se puede ejecutar una o todas y yo me pregunto si para cancelar el embargo de una antes claro de su ejecución hace falta como en la hipoteca el consentimiento de todos) y si son varias fincas embargadas a diferencia de la hipoteca también son solidarias sin que haya que hacer distribución de responsabilidad.
7. El caso de Ventoso según Llagaria que es el de embargo de cuotas de dominio del 399 y 403 queda así: es indudable que el derecho del acreedor no puede quedar perjudicado por la división de la cosa común y puede intervenir en la división y oponerse a que se verifique sin su concurso y si se ha realizado aún así sólo podrá impugnarla si se hizo en fraude de sus derechos (difícil de ver salvo que lo digan en el dictamen) o si se verificó a pesar de su oposición notificada. Fuera de estos casos el acreedor personal de un comunero  pierde sus derechos sobre la cosa de modo que si la cosa por ser indivisible se adjudica a uno no embargado sea comunero o no decae el embargo (o según Ventoso recae sobre el dinero que se le adjudique, vamos que es de nuevo acreedor personal aunque igual embarga otra finca) y si se le adjudica al embargado se extiende a toda la cosa el embargo por el 399 y si sólo se adjudica una parte al embargado sobre ésta recae el embargo. ¿Igual para la hipoteca?
8. Por último en caso de ejecución se cancelan las cargas posteriores según el 177 RH y si pagado el acreedor hay sobrante se entrega a estos titulares posteriores. No las anteriores y/o preferentes.
9. Y en cuanto a la asunción de deudas la ley dice que sí por participar en la subasta y Llagaria no por quedarse una finca de 100 euros y responder a lo peor de deudas de millones. Alguna sentencia le da la razón sin perjuicio de que queda sujeto a la ejecución de esas cargas anteriores y puede perder la finca.
10. PREGUNTAR la hipoteca en garantía de créditos en cuenta corriente su fecha a efectos de preferencia es la de la hipoteca o la de la determinación de saldo ya que si hay un embargo A de fecha de crédito 2 de enero y luego se inscribe la hipoteca de fecha 1 de enero la escritura pero que el saldo se determina el 11 de enero no sé cuál es preferente. PREGUNTAR. Yo creo que es la de la escritura pero no estoy seguro si es como en la póliza de apertura de crédito. Ver tema antes. Parece que es la fecha de la escritura ya que en las pólizas se equiparan a la escritura no por analogía sino porque está clara la deuda cosa que no ocurre si ha de liquidarse pero en la hipoteca como cumple la preferencia al estar en escritura es suficiente pero PREGUNTAR.
11. En caso de venta de piso en construcción si se hace en documento privado y luego se embarga todo el edificio está claro que no hubo tradición aunque se nos diga que han ido realizando actos posesorios para acomodar la casa a sus preferencias como cambiar los azulejos (a diferencia de que se hiciera en escritura pública) y no pudo ejercitar tercería de dominio pero si pagó algo el comprador tiene un crédito que habrá que ver si es anterior o posterior al que motivó el embargo pues la anotación sólo concede preferencia respecto a créditos posteriores.
12. Ojo que para tercerías de mejor derecho se pueden ejercitar los que tengan crédito de fecha anterior a la fecha del crédito del embargante ya que esta no altera la naturaleza del crédito y aunque los terceristas no hayan anotado. Es decir si se embarga el 10 de enero por un crédito del 5 de enero los que tengan crédito del 1 de enero pueden ejercitarla aunque no hayan anotado. Es preferente el embargo sobre créditos posteriores a la anotación pero en cuanto a los anteriores ya hay que ver las fechas.
13. El embargo no es 34 LH pero sí el adjudicatario del embargo que inscribe.
14. Ojo si hay una anotación y antes ha habido una transmisión de las buenas, anterior a la fecha en que se decrete este puede ejercitar tercería de dominio, PERO si el transmitente se ha reservado el usufructo, uso, habitación, u otro derecho embargable, este SI estará sujeto al embargo. OJO.

CUIDADO A PARTIR DE AQUÍ

1. El embargo de una finca se ejecuta y se otorga remate a favor de X en noviembre del 93, y se anota el embargo en diciembre.  Mientras el titular registral eleva a público un contrato de opción del 92 en el 93 después de que se decrete el embargo pero antes de lo demás. Y en el 94 se ejercita la opción y se inscribe.  El TS dice que la anotación no es constitutiva y que no puede ejercitar la tercería.  Pero yo creo que podrá ejercitar la opción y cancelar los asientos posteriores poniendo el precio a su disposición. O es que ya no por haberse inscrito la adjudicación del embargo a Z. ¿O se rechazará por no ser tercería de dominio sino de mejor derecho la que debió ejercitarse?, ¿o qué hubiera pasado si es venta en vez de opción?: que no se inscribiría por ruptura del tracto. Y si fuese un usufructo ¿se mantendría? no y  ¿por qué no la opción?.
2. El éxito de toda tercería de dominio está supeditado no sólo a que el tercerista sea de verdad el titular dominical del bien sino a su ajenidad a la deuda, su origen y buena fe, pues si no fácilmente demostraremos el fraude. Pero el tercero se refiere a que sea persona distinta del demandado y no lo es si es una sociedad encubierta pues levantamos el velo y está el demandado detrás, lo que al menos habría que plantear en el caso de que haya vendido el demandado a su SL unipersonal (ya que sí se aportó el TS ya dice que no se aplica el 34)
3. El objeto de la tercería de dominio es la declaración de la propiedad (no la reivindicatoria) y el levantamiento de la traba del embargo.
4. En el caso de muebles se aplicará el 464 CC de modo que si adquirió antes del embargo puede ejercitar tercería y también después si era de buena fe esto es que no  conocía el embargo. Pero sólo para muebles pues el 587 deja a salvo las normas de protección del tercero que en caso de muebles es esta.
5. La fecha del crédito será la de la sentencia firme, la de la escritura de préstamo, la de la póliza de Corredor si es de préstamo y si es de crédito su liquidación. Se equiparan a las escrituras por los art. 1218 CC 93 Cco  y 596 LEC. Y si es póliza de arrendamiento financiero su fecha es la de que se firma pero no digamos que por analogía al préstamo sino porque desde entonces se da constancia clara a la existencia de la deuda aunque se pacten cuotas periódicas de amortización
6. Si se simula una venta para poder ejercitar tercería el comprador que declara recibido el precio en caso de embargo, habrá que ir al fraude y a la simulación absoluta y negar carácter de tercero al comprador
7. No confundir en hipotecas y embargos el art. 399 y el 405 del CC ya que el primero trata de cosas que se hacen sobre una cuota de una comunidad ordinaria cuando ya está formada. Parece que en hipoteca y embargo, donación con reversión, sustitución fideicomisaria, y otras similares si la comunidad se extingue y la finca por ser indivisible pasa a un tercero en venta en pública subasta o a un miembro de la comunidad no deudor donatario, etc; estos derechos recaen sobre el precio entregado al embargado , donatario, etc.  Caso de Ventoso en el embargo o hipoteca recae sobre lo subrogado. ¿Pero esto es seguro? Me suena un caso de Llagaria en  que era de hipoteca y arrastra la carga. PREGUNTAR.
8. Más dificultad es si se queda la finca por subasta el deudor y no el donatario, etc. Ver si la parte que estaba afectada es para uno o para otro para ver si sigue o hay subrogación
9. Hoy en el embargo el título es el auto de la subasta y el modo  el testimonio del Secretario con lo que el ganador adquiere. Pero si se subasta de nuevo y este segundo inscribe antes es un 34 LH SIEMPRE QUE LA PRIMERA ANOTACIÓN HAYA CADUCADO O BORRADO ya que si no siempre será preferente y cuando inscriba el primero se cancelará lo posterior.
10. Del temilla de Llagaria destacar hay dos casos de embargo: el preventivo que es para asegurar el resultado de un juicio en cuyo caso su finalidad es prevenir a los terceros de la existencia del mismo, y el ejecutivo.
11. El embargo no modifica la naturaleza del crédito que trata de proteger y por eso no es 34 LH. Si desaparece el asiento del embargado adiós al embargo.
12. Las transmisiones anteriores a que se decrete el embargo vencen a este aunque se inscriban después de la anotación(pues si es antes se denegará por tracto la anotación) aunque sea adquirente a título gratuito u oneroso y aunque estemos en el 28  o 207 LH ya que no se protegen por el 34 sino por ser anteriores al embargo. Si son posteriores a cuando se decrete el embargo sólo vencen tras la nueva LEC si son 34 llegando antes al Registro y que no haya fraude (el Registrador denegará el embargo por tracto), ¿qué pasa si está suspendida dos años la fe pública? En principio se denegará el embargo pero reclamará ya que la finca estaba embargada en el momento de la venta y no será 34. PREGUNTAR.
13. En cualquiera de los casos si se ha hipotecado y llega antes el embargo gana este por la inscripción constitutiva de la hipoteca, sin perjuicio de poder ejercitar tercería de mejor derecho en el orden civil si la fecha de la escritura es anterior al del crédito del embargo. PREGUNTAR que me he liado con el temilla que lo dice así en el caso típico de embargo, hipoteca y embargo pero no está claro si sólo es embargo e hipoteca. Y OJO más preguntar porque si ahora se dice que la anotación sólo concede preferencia respecto de los créditos posteriores a la ANOTACIÓN si la fecha de la escritura  es del 90 y la anotación del 91 ganaría la escritura aunque el crédito que dio lugar al embargo fuera del 80. VAYA lío. Parece que es lo que siempre dice Llagaria hasta que alguien diga lo contrario ya que la preferencia de la anotación frente a créditos posteriores significa que respecto a los de fecha anterior conserva y digo conserva la misma posición que tenía antes de anotar.
14. Por último si son transmisiones posteriores a cuando se anota el embargo está claro que se lo tragan aunque se inscriban por el 71 LH.
15. En caso de que haya caducado la anotación sin ejecución purifica su titularidad el adquirente posterior. Si ha sido ejecutado con el auto y testimonio del secretario será propietario éste subastero y ganará al adquirente que conste en el Registro pero si no inscribe el testimonio pueden surgir terceros del 34 tanto en un segundo juicio como si vende el titular registral confiado en que ha caducado. Por último si caduca la anotación antes de terminar el procedimiento judicial (antes de otorgarse el testimonio que es cuando hay propietario nuevo) se puede decir que o como el titular registral que ha adquirido durante la vigencia conoce el procedimiento queda afectado o mejor que no porque el que haya caducado es negligencia del acreedor y en consecuencia al caducar la anotación purifica su titularidad pero es discutido. Por esto mismo en cuanto caduque la anotación es como si no hubiese existido y ganan rango los embargos e hipotecas posteriores y también las enajenaciones hayan sido hechas antes o después de los años de vigencia porque la culpa es del acreedor o si ya ha sido adjudicado es del adjudicatario. O sea que en el fondo no se adquiere por el 34 sino por la caducidad, ¿pero hace falta que cuando inscriba el comprador ya esté caducada o no?. Si ha caducado y entonces inscribo está claro que soy 34 LH contra el adjudicatario propietario civil pero si inscribo cuando aún no está caducada si inscribe el adjudicatario antes de que caduque se pone delante pero si no lo hace y espera a que caduque y luego va a inscribir habré ganado rango y se denegará su inscripción por tracto, pero ¿podré ir a juicio a decir que no es 34 porque compró cuando estaba vigente? DUDA. Parece que no pero las resoluciones hablan de efectos registrales y está claro la denegación pero el Juez puede rectificar la inscripción del primero. Ver página 6 del embargo de Llagaria que parece que dice que hará falta que haya caducado ya cuando se inscriba la venta.
16. Veamos un caso: anotación A, anotación B. Si caduca A gana rango B. Si se ejecuta B y se inscribe luego el adjudicatario de A no puede hacer nada por tracto. Si se ejecuta A y se pretende inscribir la adjudicación después de caducada vale pero sufriendo la carga de B. Cuando el adjudicatario de B quiera inscribir llevará mandamiento de cancelación especial de la finca a favor de A.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario