Pago al contado estipulado pero no pagado:

1. vendedor al juez ex 1124.
2. el juez puede conceder plazo para el pago ex 1124.
3. la sentencia es constitutiva, es decir, la resolución se produce desde que se dicta la sentencia, que no tiene efectos retroactivos ni entre partes, ni contra terceros.

Pago aplazado sin condición resolutoria explícita:

1. se aplican conjuntamente los arts. 1504 y 1124.
2. el vendedor podrá exigir el cumplimiento o podrá solicitar la resolución del contrato mediante requerimiento notarial o judicial, que ha de ser resolutorio no de pago (confirmar esto ultimo).
3. el comprador puede seguir pagando incluso después de la expiración del término (pero parece que ya no podrá hacerlo tras el requerimiento. Confirmar).
4. tras el requerimiento deberá el vendedor acudir al juzgado para que el juez conozca del asunto y resuelva el contrato.
5. el juez no puede conceder plazo (este punto podría discutirse), y exigirá una voluntad manifiestamente rebelde en el comprador para decretar la resolución, aunque tal exigencia se ha ido suavizando paulatinamente por la jurisprudencia.
6. la sentencia es constitutiva y produce los efectos del caso anterior, es decir desde la fecha en que es firme, por lo que no puede perjudicar los derechos personales o reales de TERCEROS; en consecuencia si el comprador ha vendido a tercero, el vendedor QUE TIENE UNA ACCIÓN PERSONAL no podrá recuperar la cosa y solo podrá pedir el precio y la indemnización de daños y perjuicios.

Llagaria dice que el comprador después del término estipulado, puede realizar el pago ex art. 1504 del Cci.; que el vendedor puede reclamar el pago más la indemnización de daños y perjuicios (antes o después de que termine el plazo) ex art. 1124 del Cci o reclamar judicialmente la resolución más la indemnización por aplicación del mismo art. (y en este caso después de que termine el plazo de pago); o finalmente realizar el requerimiento resolutorio del 1504, puesto que este art. se aplica cuando la condición resolutoria se ha pactado y cuando no. Y añade: “lo que es evidente es que el vendedor tendrá que solicitar la resolución judicial por la vía del art. 1124 del Cci (supongo que viene a decir que la resolución se produce desde la sentencia, y no desde la notificación del requerimiento); lo que se discute es si la actitud del juez es la amplia de este precepto (que le permite encontrar causas justificadas que le autoricen a conceder plazo), o por el contrario la más restringida del art. 1504 (es decir que el juez solo puede decretar la resolución).

Pago aplazado con condición resolutoria explícita:

1. se aplica el art. 1504.
2. el comprador no puede seguir pagando después de la notificación del requerimiento que ha de ser RESOLUTORIO NO DE PAGO Y QUE TIENE CARÁCTER IMPERATIVO.
3. el juez no puede conceder plazo.
4. la sentencia es declarativa porque los efectos de la resolución se producen desde el requerimiento contra terceros. Debe añadirse que esta sentencia solamente se hace necesaria en caso de que el comprador se oponga a la resolución. Si se opone, intervendrá el juez, que no puede conceder un plazo para el pago, y que dictará sentencia con las consecuencias expuestas. El matiz de la oposición es importante, pues al ser el requerimiento resolutorio, si el comprador no se opone, la venta queda automáticamente resuelta (a diferencia de los dos primeros casos), mientras que si hay oposición hace falta sentencia, y esta tendrá las consecuencias expuestas.

SUPUESTO DE HECHO:

A vende con condición resolutoria explícita a B. La venta se inscribe (CON LA CONDICIÓN). Por deudas de B se embarga la finca y se adjudica a C, que soporta el gravamen que supone la resolutoria. B sigue siendo deudor de A, pues aún no le ha pagado, y por tanto vencido el plazo y ex art. 1504 del Cci, podrá readquirir A el dominio de la finca y reinscribir en el Registro. Tal reinscripción cancelará la adjudicación a favor de C, si bien A, deberá consignar el precio que percibió originariamente (sin deducir nada aunque existiera cláusula penal), siendo el juez quien determinará su destino que normalmente será retener la cláusula penal (a favor de A) y entregar el resto a los titulares posteriores en este caso a C.

*En materia de condición resolutoria deben tenerse en cuenta entre otros lo siguientes artículos: 1122, 1123, 1124, 1154, 1504 del Cci, 11 de la LH y los arts. 59 y 175.6 del RH).

*CANCELACIÓN DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS del art. 1504 del Cci en el supuesto de que el precio este representado mediante letras de cambio: podrá hacerse mediante acta notarial a la que se incorporen todas las letras debidamente inutilizadas, y que han de ser las mismas que en la escritura de CV se hicieran constar como garantía del pago del precio (por lo tanto es necesario que en la escritura se identifiquen las letras no sólo con el nombre de librador y librado, sino también con su número y serie).

No basta el mero consentimiento anticipado de la parte vendedora a la cancelación, para obviar la exigencia de justificación fehaciente de la realidad de la causa de la cancelación (en este caso la extinción por pago, ya que el acreedor garantizado puede ser un cesionario de su crédito que no ha prestado su consentimiento. Cuidado con este último argumento ya que puede discutirse a quien corresponde la facultad de resolver en caso de cesión del crédito).

En el caso de pérdida de una letra no podrá acudirse al art.1110 del Cci, ya que presupone la existencia de un solo acreedor, mientras que en la letra puede haber más DE UNO siendo necesario en estos casos de pérdida de una letra acudir al procedimiento del art. 82 de la LH.

*Para obtener la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación del asiento del comprador, así como de los posteriores, el vendedor deberá, conforme al art.175.6 del RH, consignar la cantidad total recibida incluidos los intereses (UN INCISO: cuando el precio este representado mediante letras de cambio, el vendedor deberá poner a disposición del comprador TODAS LAS LETRAS NO VENCIDAS, igual que sucede en la hipoteca cambiaria PARA evitar una doble ejecución, para obtener la reinscripción a su favor), aunque se haya pactado su retención por el vendedor como cláusula penal y por el uso del bien, sobre la base del art. 1154 del Cci, debido a la posible corrección judicial; la consignación aunque no diga nada el art.175.6 del RH deberá hacerse a favor de los titulares de cargas posteriores, sin perjuicio de la posible preferencia del acreedor vendedor sobre ellos.

*La condición resolutoria no puede garantizar el pago del ITE (MIRAR TEMA).

*Tras dos resoluciones contradictorias, la DG en RS del 99 (buscar) admite la posibilidad de pactar un plazo de caducidad en la escritura, en cuyo caso para cancelar bastará conforme a los art. 82.2 y 18 de la LH la presentación de la escritura de compra ex art.174.1 RH y la presentación de instancia al efecto.

*También se admite la posibilidad de posposición de condición resolutoria e hipoteca a pesar de que el art. 242 del RH sólo hable de hipoteca, sobre la base del art. 4 del Cci.

*Recordar que el anulado art. 177 del RH PASA AHORA A FORMAR PARTE DEL ART. 82 DE LA LH (disposición adicional séptima de la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos de 2002).

*La resolución del 1504 debe hacerse después de impagado el precio, es decir, está subordinada al hecho del impago; para resolver es además necesario que el vendedor haya cumplido su obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida.

*La resolución de la venta afecta a los derechos reales concedidos por el comprador hasta el momento de la resolución, salvo que el titular de los mismos esté protegido por el RP.

*SUPUESTO:

A vende a B con condición resolutoria explícita. B posteriormente adquiere por retracto una finca colindante. B no paga, y se resuelve la venta. En este caso parece que también se resuelve la adquisición derivada del retracto, pero ha de plantearse si la finca retraída vuelve al dominio de A o al de la persona contra quien se ejercitó el retracto (esta última posición parece la más lógica).

*BUSCAR STS de 29 de junio del 2001 SOBRE renta vitalicia y 1504.

*SUPUESTOS:

En el caso de que el vendedor venda al arrendatario con condición resolutoria (y también con pacto de retro o pacto de reserva de domino) si la resolución se produce podría discutirse renace o no el arrendamiento. Parece que no (buscar argumentos).

*Aunque el 1504 sólo se prevé para la venta de inmuebles puede extenderse a otros contratos onerosos con prestaciones interdependientes (que pueden consistir, para una de las partes, en obligaciones de dar cosa que no sea dinero, o de hacer o de no hacer).

*LA CONDICIÓN RESOLUTORIA Y SU EJERCICIO EN LOS CASOS DE CESIÓN DEL CONTRATO, CESIÓN DEL CRÉDITO, CESIÓN DE LA PROVISIÓN Y ENDOSO DE LA LETRA DE CAMBIO.

*En caso de CESIÓN DEL CONTRATO (añadir y memorizar la definición de esta institución) será el cesionario quien ostente la facultad resolutoria.

*En caso de CESIÓN DEL CRÉDITO es posible sostener ex art. 1528 que la facultad resolutoria corresponde al cesionario o por el contrario que corresponde al cedente y ello por el siguiente razonamiento: se ha cedido el crédito, no la posición contractual y aunque el 1528 dice lo que dice, la condición resolutoria no es accesoria del  crédito, pues no garantiza su pago, sino que garantiza la devolución de la finca. Si sostenemos la primera tesis surge el problema de determinar cuando son varios los cesionarios como se llevará a cabo la resolución (DESARROLLAR: digo yo que podría sostenerse que es necesario acuerdo unánime o mayoritario de todos los cesionarios, o también que es necesario acuerdo de todos ellos y el vendedor. ¿Hay más posturas?).

*En caso de ENDOSO DE LA LETRA DE CAMBIO es el cedente el que puede resolver, pues no se han cedido más que las acciones cambiarias.

*En caso de CESIÓN DE LA PROVISIÓN, se ceden las acciones extra cambiarias y cabe la misma discusión que en el caso de la CESIÓN DEL CRÉDITO.

*IMPORTANTE VER LA SOLUCIÓN DE LLAGARIA AL DICTAMEN “FERNANDO Y PILAR”.

*La acción derivada de la CR es real (CUIDADO) y la derivada del vitalicio y de la renta vitalicia es personal, si bien parece que también se puede considerar una acción real si se pacta condición resolutoria.

*Recordar que para cancelar el vendedor tiene que recoger todas las letras aún no pagadas  o pagadas y depositarlas y que el tenedor debe también presentar todas para cancelar por sí sólo o si se ha perdido alguna certificado de un Banco de que se pagó a su vencimiento pero no en otro caso. Y siempre que estén perfectamente identificadas las letras en la escritura y tanto si se ha previsto o no esta situación.

*Aunque se diga en el contrato de venta que se produce la resolución de pleno derecho al llegar el día de pago la resolución solamente puede tener lugar si existe requerimiento.

Sergio García-Rosado Cutillas

José Luis Navarro Comín

Justito El Notario.

Primavera-Otoño de 2002

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario