Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

“¿Una venta “en comunidad hereditaria” se minuta por el concepto herencia y el concepto venta o solo se cobra como si fuera una compraventa? Tengo unos clientes en el despacho que me lo preguntan. Aseguran que es minutable únicamente el concepto venta”

 

Aclaremos primero qué es una venta en comunidad hereditaria

 

Digamos que es una compraventa de un bien (podrían ser varios) que forma parte de una comunidad hereditaria que es vendido por todos los que integran dicha comunidad agotando el poder de disposición sobre ese bien, sin necesidad de una adjudicación del bien en sentido estricto y procediendo únicamente a la aceptación de la herencia y, acto seguido, a la venta de dicho bien.

¿Cómo se minuta en notaría y en registro?

 

Dicho esto, no veo porque hay que prescindir (como pudiera pensarse) de minutar el concepto herencia; pero si pensamos que una venta en comunidad (en una sola escritura) y una herencia y venta (también en la misma escritura) podrían costar lo mismo ¿cuál es el origen de este invento?, ¿cuál es su ventaja? ¿qué hay una sola escritura que simplemente abarata el montante total al no tener que contar la misma cosa (lo relativo a la herencia) en dos escrituras sucesivas?

 

La respuesta que podría darse es esta:

1. Si cuentas el rollo una vez y no dos, abaratas.
2. Pero también abaratas porque de notaría pagas la herencia con una sola base o lote (aunque haya varios herederos) y, por supuesto, la compraventa.
3. Y de registro te ahorras el 50 % de la inscripción a favor de los herederos por haber tracto abreviado conforme al art. 20 LH  (“Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: … Segundo: Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare”) y conforme al Artículo 611 del Reglamento Hipotecario (“Cuando en la inscripción deban hacerse constar las distintas transmisiones realizadas, por la última transmisión se devengarán los honorarios correspondientes, y por las anteriores el 50 por 100, sin que en ningún caso puedan percibirse los honorarios correspondientes a más de tres transmisiones”). 

 

Así que hay un menor coste notarial y registral por razón de la herencia y el mismo coste por razón de la venta (aunque abaratado en la notaría al hacerse la venta junto con la herencia, en una sola escritura).

Conviene aclarar que en una herencia puedes cobrar distintas bases o lotes por cada heredero. Cuatro si son cuatro como máximo, pero también tres, dos o una. Yo lo calibro dependiendo de la importancia de lo heredado y de la dificultad de la herencia. Pues bien, en este caso, solo es posible cobrar un lote o base, aunque haya cuatro herederos. Así que la venta en comunidad hereditaria representa un ahorro respecto de una adjudicación parcial+venta en escrituras sucesivas.

Reconozco que yo soy más de las dos escrituras, por aquello no meter al comprador un rollo que no le interesa en su escritura cobrando siempre en esa adjudicación parcial (parcial porque no se vende la herencia entera) un solo lote o base (no uno por heredero). El mayor gasto notarial y registral por razón de hacer dos escrituras y perder el tracto abreviado puede ser “relevante” pero no determinante de la forma de hacer la operación en la que podría haber alguna otra consideración a tener en cuenta, por ejemplo, los valores de los bienes heredados que a continuación se venden, los cuales no siempre han de coincidir, como ocurre en el caso de una herencia liquidada de impuestos en la que se dio un valor X al bien que ahora se adjudica y vende por más o menos valor del que fue declarado fiscalmente. Además, téngase en cuenta que esta hipótesis de tracto abreviado que examinamos, no cuenta como dos títulos a efectos de conseguir la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad.

 

¿Y eso supone utilizar alguna fórmula “sacramental”, unas “palabras mágicas” en la escritura?

 

Hombre, tanto como sacramental, no diría, pero algo hay que decir y bien podría ser esto que me proporciona un imprescindible compañero al que (una vez más) agradezco su colaboración.

“En base a lo dispuesto en el numero 1 del Art. 1.000 del Código Civil, previa aceptación de la herencia, y en la proporción en que son herederos, doña X, don X, doña X, don X, y doña X, INTEGRAN Y VENDEN a don Z y doña Z, QUE ACEPTAN Y COMPRAN, para su sociedad conyugal, el pleno dominio de la finca urbana descrita en el expositivo II de la escritura, libre de cargas y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos en el precio de XXX EUROS, cantidad que los vendedores declaran recibida (MODO DE PAGO), otorgando por ello, la más completa y eficaz carta de pago.”

 

Si el inmueble hubiera sido ganancial, una frasecita relativa a la venta previa liquidación y aceptación, parece bastante.

 

Un caso real

 

“Mis padres fallecieron hace tiempo y tenemos el testamento de los bienes perfectamente dividido en partes iguales entre los hermanos. Mi pregunta es la siguiente: ¿Después de la aceptación de los herederos hace falta escriturar o se puede quedar la herencia en stand by hasta que se encuentre un comprador para no tener que escriturar dos veces? Lo digo porque lo que se va a aceptar como herencia se va a poner a la venta”. 

 

Creo que esta reciente entrada, puede ayudar a comprender la diferencia entre aceptar la herencia y adjudicársela. Por lo demás, lamento decirle que ustedes lo tienen perfectamente pensado, no perfectamente dividido. Para dividirlo perfectamente, tendrán que hacer la partición. Si no lo hacen, solo será un acuerdo verbal que puede romperse por cualquiera de las partes o que podría no llevarse a efecto por enfermedad o fallecimiento de cualquier de ustedes. Eso para empezar. Por otra parte, sepa que no escriturarán dos veces, pero el gasto en notaría y en registro no desaparece como usted cree. Esto puede también serle útil para saber cómo funciona el sistema. Tenga muy en cuenta que si quiere usted hacerlo de este modo, hará una “venta en comunidad” por cada bien que vaya a vender, lo que supone que si hay cuatro inmuebles y son cuatro hermanos (por poner un ejemplo), harán cuatro escrituras y pagarán cuatro herencias de uno (no una de cuatro) y el 50% del registro que corresponde a las cuatro inscripciones. Si hacen la herencia ya, harán una herencia de cuatro y cuatro ventas que puede que se paguen por el que les compre. No está tan seguro el ahorro que podría ser el “chocolate del loro” si el acuerdo entre ustedes se rompe o sucede una enfermedad o un fallecimiento. Además tendrán que hilar fino al hacer la valoración de los bienes al tiempo de pagar el Impuesto de Sucesiones puesto que deberá coincidir con el precio por el que serán vendidos, lo que puede ser un handicap a la hora de pagar Sucesiones ahora o de pagar incrementos de patrimonio en renta cuando llegue la venta.

 

“Yo me refería – contestó mi consultante – a que hay un testamento que dice que se repartirá en partes iguales. Lo que entiendo es que es mejor hacer la escritura de herencia especificando todos los bienes y luego, cuando salga un comprador, se escritura la venta, ¿no?”

 

Entendido. Entonces digamos más bien que “no hay nada decidido”. Si lo que ustedes van a hacer es repartirse todo lo que haya por partes iguales (cada inmueble o cada euro) entonces ya tienen tomada la decisión, pero si se plantean otros posibles repartos, tendrán que sentarse y discutirlo. Una vez que hayan convenido el reparto, pienso que no hay razones (por lo que me cuenta) para no proceder a hacer la escritura de herencia. Me da la sensación de que usted piensa que “partes iguales” es “partes iguales en cada cosa” y eso no es necesariamente así. Tal vez este otro artículo les ayude a decidir.

 

Un concepto muy ajustado para la minutación notarial

 

En cuanto a la minutación en la notaría hay un concepto llamado “ACEPTACIÓN DE HERENCIA (SIN ADJUDICACIÓN) O DE CUALIDAD DE HEREDERO”. Lo hay con y sin cuantía y según indicaciones de mi programa de gestión para el caso de cuantía (que sería el de la venta en comunidad) es un concepto…

 

“A cumplimentar en las escrituras en las que, sin mediar adjudicación de bienes, una o varias personas acepten la cualidad de heredero de un causante fallecido. El código se refiere por tanto a la mera cualidad de heredero, sea aceptada puramente o a beneficio de inventario. En algunos casos puede mediar inventario, generalmente provisional, de los bienes que integran la sucesión, sin acto de atribución de éstos. Si mediare deberá activarse el código 1103”.

 

No estoy seguro de que sea el correcto, pero tiene cuantía, no te pregunta por bases o lotes y propiamente no hay una adjudicación, así que parece bastante ajustado, ¿no?

Utilizar este concepto tiene una ventaja en el uso del STI (el sistema para cambiar la titularidad catastral desde la notaría): La ventaja se deriva de que no genera expediente STI y, por tanto, la titularidad catastral pasa del causante (o de los herederos del causante o de quien la tenga  si no es correcta en todo o parte) al nuevo propietario. Si se hace herencia y luego venta hay que recurrir al truco de espaciar las comunicaciones y si se hace herencia y venta en una misma escritura (cosa poco habitual), es muy fácil que no se consiga la alteración de titularidad.

 

Y en cuanto a valoraciones, ¿qué? ¿heredamos y vendemos por lo mismo?

 

Pues mas bien no, ¿no? Caso contrario la venta en comunidad sería una bicoca y, evidentemente, no puede serlo. El valor a efectos de herencia tendrá que ser el declarado para Sucesiones y si no hubo Sucesiones habrá que utilizar el valor del inmueble a fecha de fallecimiento del causante debidamente actualizado. Si el impuesto prescribió la cosa tendrá mas fácil escapatoria que si hubo liquidación. No obstante, también hay fórmulas imaginativas como puede verse a continuación.

 

¿Y si la comunidad hereditaria solo tiene una cuota indivisa?

 

No hay problema, venden en comunidad hereditaria lo que tenía el causante: si es el pleno dominio, el pleno dominio; si es una mitad indivisa, pues una mitad indivisa.

 

Este sería un modelo en el que también se vende el resto de la finca que pertenece a uno de los miembros de la comunidad hereditaria con la particularidad de que la herencia estaba liquidada y la venta de la parte perteneciente a la comunidad hereditaria se hace por menos valor del que fue indicado al liquidar la herencia. Reconozco que la fórmula me ofrece dudas. Veremos que resultado nos da: 

 

“A).- VENTA EN COMUNIDAD HEREDITARIA. En base a lo dispuesto en el número 1 del Art. 1.000 del Código Civil, previa aceptación pura y simple de la herencia, Doña * y Doña *, INTEGRAN Y VENDEN la porción indivisa de finca objeto de la presente escritura a DON*, que la compra y adquiere, con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

El precio convenido (con independencia del valor de adjudicación hereditaria que ha quedado indicado) se fija en la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) que se declaran recibidos el día *, mediante la transferencia bancaria que luego se cita.

MANIFESTACIONES FISCALES: * manifiestan que fue presentada instancia para liquidar los impuestos en la Oficina Liquidadora de *, con fecha *, número de entrada *, SUCYDON *.

Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

Segundo.

A).- COMPRAVENTA. DOÑA * vende y transmite, la restante MITAD INDIVISA de la finca objeto de la presente escritura, a DON *, que la compra y adquiere, con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos, quedando, en consecuencia como titular del pleno dominio de la misma.

B).- PRECIO. El precio convenido de la presente compraventa se fija en la cantidad de SEIS MIL EUROS (9.000,00 €)  que se declaran recibidos el día *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * y a la cuenta de cargo el código *.

La parte vendedora otorga a la parte compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Manifiesta la parte vendedora aceptar como pago la citada transferencia a nombre de DOÑA * por el importe total de la venta del cual del corresponden a ella la cantidad de * por su mitad indivisa y la cantidad de * por su legítima estricta (el usufructo del tercio destinado a mejora) y a cada una de sus citadas hijos la cantidad de *.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del justificante de dicha transferencia.

A solicitud de los comparecientes, se incorporan a la presente Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite en el cual consta un valor SUPERIOR (*) al declarado tanto a efectos de la herencia como a efectos de la compraventa”.

 

También he usado la fórmula de la venta en comunidad sin existir comunidad, es decir, existiendo un solo heredero. No tiene mucho sentido pero tampoco lo tendría que siendo dos herederos puedan proceder de este modo y uno solo no pueda. El caso es que se consultó el caso al Registro y aceptó. No lo haría en otro sin previa consulta.

En este caso dijimos:

“A).- VENTA EN COMUNIDAD HEREDITARIA. En base a lo dispuesto en el número 1 del Art. 1.000 del Código Civil, previa aceptación pura y simple de la herencia, Doña *, INTEGRA Y VENDE la finca objeto de la presente escritura a DON *, que la compra y adquiere, con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos”.

 

¿Y si se trata de un bien legado?

 

No cabe la venta en comunidad pues previamente hay que proceder a la entrega del legado (o a la autoentrega, en su caso).

 

¿Y si hay liquidación de gananciales?

¿Y si hay un legatario de legítima estricta?

Teniendo en cuenta que la venta en comunidad no se acepta o se rechaza (vean las siguientes resoluciones) creo que conviene ser prudente. A fin de cuentas, por ahorrarse un poco de dinero puede que nos encontremos con un rechazo que origen mas gastos y molestias, ¿no?

 

Tres resoluciones en la materia (todas estimatorias de la aplicación del tracto abreviado)

 

1. Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa
2. Resolución de 16 de noviembre de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por un notario de Puertollano contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almodóvar del Campo, a inscribir una escritura de compraventa
3. Y resolución de 25 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

 

Una consulta interesante

 

“Recientemente falleció mi tía y nos legó a sus 8 sobrinos (únicos familiares), entre otros bienes, un inmueble que deseamos vender. Estamos ajustando la valoración del inmueble para el ISD, con el objeto de que el valor de adquisición (Valor declarado + Impuestos + Notaría + Registro,…) se aproxime todo lo posible al precio de venta y la Ganancia Patrimonial sea despreciable, a efectos de IRPF. Nos gustaría realizar la “Venta en Comunidad Hereditaria” y aprovechar el “Tracto Abreviado”, pero aquí nos surgen algunas dudas: ¿Debe coincidir el Precio de Venta con el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones? ¿Podría el banco denegar un préstamo al comprador, por no existir inscripción previa en el registro a nombre de los herederos, al haber tracto abreviado?”

 

Empiezo por la segunda que es mas fácil. Sí, el Banco puede decir que no suelta la guita mientras que la herencia no esté inscrita. Tiene su lógica cuando hay Notarios que se resisten y registradores que no las inscriben (ya han visto las RR de la DG).

En cuanto a la primera: Mi parecer es que habría que distinguir entre herencias prescritas pero liquidadas, prescritas y no liquidadas, no liquidadas pero en plazo, no liquidadas fuera de plazo y liquidada y no prescrita. Creo que no me olvido ningún supuesto.

Luego supe que la herencia estaba ya liquidada y no prescrita. Siendo así, respondí, el valor hereditario va a misa y se puede vender por mas aunque se haga en la misma escritura. Al menos, así lo he hecho yo y no he tenido problema.

Pero veamos los otros casos:

• Herencia prescrita y liquidada. Lo mismo.
• Herencia prescrita y que no fue liquidada. En este caso, no hay valoración previa a la que acogerse. Siendo así, el valor es el que corresponda a la fecha de fallecimiento debidamente actualizado. Es decir, que, al final, lo mismo.
• Herencia no liquidada en plazo. Aquí jugamos con ventaja y podemos igualar valor de herencia y precio de venta.
• Herencia no liquidada fuera de plazo. Lo mismo, pero nos sancionarán y pagaremos recargo e interés de demora.
• Herencia liquidada y no prescrita. Es el caso del consultante.

¿Bien?

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario