El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Dictamen número 24 bis
La mercantil Pulgarcity SL vendió a Don José López el piso 1°B del número 40 de la calle del Pez, el dÃa 2 de marzo de 2001.
Posteriormente dicho contrato fue visado como Vivienda de Protección Oficial por la ConsellerÃa de Obras Públicas de la Comunidad Valenciana, el dÃa 5 de junio de 2001, y se le concedió una ayuda directa de 300.000 pesetas y una subsidiación de intereses hasta el 7,50% anual.
Después el dÃa 8 de enero de 2002, y por impago de una cambial, el Juzgado de Primera Instancia de Alicante, dictó providencia ordenando el embargo de los bienes de la sociedad Pulgarcity SL y entre otros bienes de la finca anterior. Dicha providencia se anota en el Registro el dÃa 10 de febrero de 2002, a las 12 horas.
El dÃa 8 de febrero de 2002, fue otorgada la correspondiente escritura pública de venta en la que Pulgarcity SL elevaba a público el contrato privado anterior. Dicha escritura fue presentada en el Registro el dÃa 10 de febrero de 2002 a las 12’30 horas.
Los interesados solicitan del Notario les informe de sus derechos.
Dictamen número 25 bis
El año 1988, Don Antonio donó a su hijo Don José, soltero, una finca rústica en Santa Eulalia que el donante habÃa adquirido por herencia de su padre y que fue inscrita a nombre del donatario en el Registro de la Propiedad.
La sociedad LA LIOSA SL está muy interesada en comprar la finca rústica de Santa Eulalia, cuya situación jurÃdica es la siguiente:
-Anotación de embargo letra A, de fecha 21 de Enero de 2002, derivada de un préstamo del Banco X a favor de Don José, por importe de dos millones de pesetas, formalizado en escritura de 2 de Enero de 1999. La fecha de la diligencia de embargo es de 18 de Enero de 2002.
-Anotación de embargo letra B, de fecha 22 de Enero de 2002, derivada de un préstamo del Banco Z a favor de Don José, por importe de tres millones de pesetas, formalizado en escritura de 5 de Enero de 2000. La fecha de la diligencia de embargo es de 2 de Enero de 2002.
El dÃa 10 de Enero de 2002 Don José hipotecó la finca en garantÃa de un préstamo de diez millones de pesetas, concedido por el Banco T. La escritura se presentó al Registro de la Propiedad el dÃa 20 de Enero de 2002.
El dÃa 15 de enero de 2002 Don José concedió derecho de opción de compra a favor de Zoroastro por precio de doce millones de pesetas y plazo hasta el 15 de Enero de 2003. La escritura pública se presentó al Registro de la Propiedad el dÃa 23 de Enero de 2002.
Los interesados solicitan del Notario les informe de sus derechos.
DICTAMEN ABREVIADO NÚMERO 2/1995 BIS
Don Ataulfo y su esposa Doña Bibiana son los únicos accionistas de la mercantil Plum, S.A., la cual, dedicada a la reparación de material móvil ferroviario, construyó en terrenos de su propiedad una gran nave industrial, para cuya financiación concertó con el Banco Industrial de La Hoya un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, hasta un máximo de cincuenta millones de pesetas, que garantizó con hipoteca sobre la nave. La hipoteca quedó inscrita en el Registro de la Propiedad en 12 de marzo de 1999.
En diciembre del mismo año 1999, se anotó un embargo preventivo sobre la misma finca en base a unas letras de cambio aceptadas presuntamente por el Administrador Único de la Sociedad, Don Ataulfo, que tachó la firma de falsa, por lo que el tenedor, Don Catalino, ejercitó la acción cambiaria en juicio declarativo. El importe del embargo es de diez millones de pesetas de principal, más tres millones más para intereses, costas y gastos.
En octubre de 2001, Plum, S.A., representada por su Administrador Único Don Ataulfo, concede una opción de compra sobre la nave a Catapún, S.L., representada por el propio Don Ataulfo, como apoderado especial de esta última. El precio de la compra se fijó en cincuenta millones de pesetas, del que la entidad optante podrÃa descontar el importe de las cargas preferentes a la opción al tiempo de ejercitarse. El derecho de opción se inscribió en el Registro de la Propiedad. Los socios de Catapún, S.L. son Don Demóstenes, hijo de Don Ataulfo y Doña Bibiana, Don EurÃpides y Don Federico, estos dos últimos buenos amigos de Don Ataulfo y Administradores Solidarios de la Sociedad.
Poco después de la inscripción del derecho de opción de compra ingresó en el Registro una anotación preventiva de demanda contra Plum, S.A.. Con ella el actor, Don Gilberto, ejercita la acción reivindicatoria sobre la nave en base a que habÃa comprado los terrenos sobre los que se ubica a su anterior propietario antes de que éste los vendiera a Plum, S.A., hecho que conocÃan tanto los socios como el Administrador de ésta.
A continuación, se inscribe otra hipoteca a favor del Banco Industrial de La Hoya por importe de ocho millones de pesetas de principal más otras cantidades para intereses, costas y gastos.
Y por último, Don Hermógenes, acreedor de Catapún, S.L. obtiene la anotación de un embargo por siete millones de pesetas de principal más dos más para intereses, costas y gastos sobre su derecho de opción de compra sobre la finca.
El plazo para el ejercicio de la opción de compra finalizaba hoy, y lo ha ejercitado Catapún, S.L., que a continuación ha vendido la nave a Don Imeldo, todo ello en escritura pública.
Los interesados preguntan al Notario: ¿qué pasa con la finca?. ¿Y si Catapún, S.L. hubiera dejado caducar el derecho de opción y hubiera vendido directamente a Don Imeldo Plum, S. A.?.
Téngase en cuenta que el saldo actual de la cuenta de crédito garantizada con la primera hipoteca que pesa sobre la finca es de treinta y cinco millones de pesetas favorable al Banco.
Dictamen número cinco bis
El dÃa 27 de enero de 2001, don José Gómez Buezas (separado de hecho de su cónyuge) avaló una letra de cambio aceptada por la sociedad Beltrán Gómez S.A., que resultó impagada a su vencimiento, el dÃa 27 de abril de 2001, efectuándose al efecto el oportuno protesto. El tenedor de la letra, Banco Zaragozano, S A., presentó demanda ejecutiva contra el aceptante y el avalista, notificándole la demanda a la esposa del avalista a los efectos del art. 144 RH, y trabando embargo a continuación (el dÃa 6 de octubre de 2001) sobre siete de las 14 partes indivisas de una finca, pertenecientes a la sociedad de gananciales del avalista y su esposa, traba que se inscribe en el Registro de la Propiedad el dÃa 15 de octubre de 2001.
Entre tanto, el avalista y su esposa se encontraban en trámites de separación, siendo definitiva la misma en virtud de Sentencia de 26 de septiembre de 2001, firme desde el dÃa 21 de octubre del mismo año. En la citada sentencia fue aprobado judicialmente el convenio regulador de los efectos de la separación del matrimonio, entre cuyas medidas se encontraba la liquidación de la sociedad de gananciales, de la que resultaba la adjudicación a la esposa de las siete partes indivisas de la finca rústica, quedando el marido como propietario de 5.067 acciones de la sociedad Hijos de Beltrán Gómez, S A., asà como de otros bienes.
En representación de la citada esposa, doña Juana Maria Sánchez, se interpuso demanda de tercerÃa de dominio con relación a las citadas cuotas de la finca rústica embargada, contra el Banco Zaragozano S.A., don José Gómez Buezas y contra Hijos de Beltrán Gómez S A., alegando la privatividad del bien embargado. Los demandados don José Gómez Buezas e Hijos de Beltrán Gómez, S.A., al no comparecer fueron declarados en rebeldÃa, compareciendo exclusivamente el otro demandado, que se opuso, alegando el carácter ganancial de la deuda contraÃda por el esposo antes de la disolución del consorcio por virtud de la separación matrimonial de los cónyuges; indicando además que, si bien la traba se habÃa practicado con posterioridad a la fecha de la sentencia de separación, no constaba la liquidación y adjudicación en el Registro de la Propiedad, alegándose igualmente la improcedencia de la tercerÃa de dominio, dado que ésta habÃa sido interpuesta por quien también era parte en el procedimiento ejecutivo.
Los interesados preguntan al Notario:
- ¿La declaración cambiaria de aval es válida o no?
- ¿La deuda es privativa o ganancial?
- ¿Influye sobre ello la situación de separación de hecho de los cónyuges?.
- ¿Si fuera ganancial, pueden los acreedores del presente caso embargar en el juicio ejecutivo bienes gananciales? ¿En qué condiciones? ¿Y si la deuda fuera privativa?
- ¿La disolución del régimen matrimonial puede perjudicar al Banco Zaragozano S.A.?
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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