Este documento es un auténtico batiburrillo sobre arrendamientos que cogería con pinzas y precauciones pues no es fácil de seguir y porque la normativa es cambiante (vuelvo a recordar que yo aprobé en 2002). A pesar de todo, me ha dado pena tirarlo y he procurado darle algo de brillo, orden y esplendor:

1. El arrendamiento de industria está sujeto al Cci pero Giménez Duart dice que a la LAU como arrendamiento de local. Discutirlo y decir que no porque no es edificación. Las diferencias son el retracto que hay en LAU y la no expulsión. Si sale debe discutirse y decir que no porque la industria no es edificación. Las diferencias son el retracto que hay en LAU y la no expulsión.
2. Si un arrendamiento rústico se transforma por ejemplo se ponen naves para el ganado o incluso se transforma en solar, ¿qué pasa con el retracto? Parece que si el arrendador se opone se extinguirá el contrato y si no se opone ya cambia el arrendamiento y se estará al CC o LAU, etc.
3. En los arrendamientos urbanos del 64 sólo había retracto en los casos de comunidad constituida después del arrendamiento porque no había el fraude que se podía dar en el caso contrario de venta de una cuota en la que sí hay retracto pero no se ejercita y después se extingue la comunidad o el de venta de un edificio entero a diferentes compradores y que luego se extinga la comunidad. Además por la interpretación restrictiva. Tampoco en la comunidad constituida por herencia o legado o donación en la que es también título gratuito. Ver trabajo de Llagaria.
4. Capacidad para constituir arrendamientos: debemos partir de la regla general de que tal capacidad es la necesaria para administrar, y discutir partiendo de tal regla si en efecto o no es necesaria esa simple capacidad. Indicio de que es suficiente tal capacidad son la duración mínima del arriendo, las prórrogas forzosas o las subrogaciones de la ley del 64; y el arrendamiento rústico en el que hace falta capacidad para disponer. PAU PEDRÓN.
5. Según el art. 12 LAR las fincas de los menores de edad pueden ser dadas en arrendamiento ya sea por los padres o tutores hasta los 18 años y respecto del tutor del incapacitado no dice nada por lo que necesita autorización judicial y recuperada la capacidad quizá por analogía con el art. 12.2 recuperada la capacidad se extingan los contratos
6. El arrendamiento de solar se rige por el Cci, y en cuanto al garaje si está en solar a la intemperie también. Si es anejo de la vivienda por la LAU y en concreto reglas de arrendamiento de vivienda y si es en edificio por la LAU y en concreto por las reglas de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Y más discutible si está en terreno contiguo y propio del edificio como ocurre en el edificio Líder de Cullera.
7. Si A concede un arrendamiento a B y no inscribe y luego A concede arrendamiento a C e inscribe discutir si es derecho real que sin duda protegería a C si es de buena fe o si es derecho personal en cuyo caso parece que como en la opción si inscribe primero parece que hay que protegerle aunque sea por la eficacia erga omnes de la inscripción. El caso de que quien conceda a C el arrendamiento sea un titular no propietario civil como en la opción ya es más discutido. O sea que en caso de doble arrendamiento parece que gana el primero, si no tiene fecha cierta parece que el poseedor y en todo caso por el 1549 el titular arrendaticio inscrito sobre el no inscrito.
8. El arrendamiento de empresa y otros del Cci no se extinguen por la muerte del arrendatario.
9. En cuanto al art. 1571 el pacto en contrario que ha de ser entre vendedor y comprador e implica la cesión del contrato sin novación, puede resultar de hechos concluyentes como permitir al arrendatario durante tiempo razonable quedarse o percibir rentas, etc.
10. En caso de tácita reconducción se exigen todos los requisitos del 1566 y por tanto si hay requerimiento aunque le deje diez o cien días más son de precario y no hay tácita reconducción. Si hay requerimiento del arrendador al arrendatario no hay tácita reconducción y en consecuencia ya es indiferente que el arrendatario se quede en la finca más de 15 días.
11. ¿La posibilidad del comprador de resolver el arrendamiento no inscrito se produce también en cualquier enajenación por título distinto al de venta de cualquier derecho incompatible con el goce del usufructuario?, ¿cuáles no? Se aplica a la permuta, adjudicación en pago, donación, legado y no heredero por subrogarse, retracto de colindantes (no de comuneros por ser de cuota), renta vitalicia. NO se aplica en adjudicaciones para pago, y en el 1572 y en el usufructo constituido por el arrendador (supongo que porque percibirá las rentas el usufructuario y ya está pero no sé). La resolución es automática desde la intimación del comprador sin necesidad de preaviso ni requerimiento antecedente.
12. ¿Qué ocurre si una finca rústica arrendada se transforma en solar o si se construyen naves para el ganado? Parece que si el arrendador se opone se extinguirá el contrato y si no se opone cambia el tipo de arrendamiento y se estará al Cci o a la LAU.
13. En caso de comunidad, el arrendamiento normal lo hace la mayoría pero para inscribirlo en el Registro por tracto hará falta la firma de todos.
14. Los derechos de tanteo y retracto arrendaticios en caso de adjudicación de la finca arrendada tras la disolución y liquidación de la sociedad arrendadora.
15. El liquidador vende en pública subasta con consentimiento unánime la finca, pues da lugar tal venta a tanteo y retracto en LAU y LAR. Si es finca rústica: el art. 86 de la LAR dice “en toda enajenación inter vivos”, por lo que solo si sostenemos que la liquidación tiene carácter enajenativo habría tanteo y retracto. Para JL ha de sostenerse que tiene carácter particional por lo que NO PROCEDEN TALES DERECHOS. Si es finca urbana: 1.- en la LAU del 94 está claro que solo la venta genera tanteo y retracto. 2.- en la LAU del 64 procedían tales derechos en caso de venta o cesión solutoria (dación en pago) y TAMBIÉN EN CASO DE ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA POR DIVISIÓN DE COSA COMÚN, POR LO QUE ESTA CLARO QUE SI SE TRATA DE UN LOCAL DE NEGOCIOS NO HAY TANTEO NI RETRACTO, SI BIEN SI SE TRATA DE UNA VIVIENDA cabría mantener que hay tales derechos si entendemos que la liquidación es un acto de división de cosa común, o que no hay tales derechos si entendemos que la liquidación no tiene tal carácter. JL dice que es un acto particional como la división de cosa común pero que ello no implica que la división de la cosa común y la liquidación de la sociedad tengan la misma naturaleza jurídica AUNQUE AMBAS SEAN ACTOS PARTICIONALES, POR LO QUE NO TIENE CLARA SU POSTURA AL RESPECTO (perdón ahora dice que si la tiene clara NO HAY DERECHO DE TANTEO RETRACTO. A efectos de dictamen quizá lo más fácil sea cargarse el tanteo-retracto por dos argumentos: el carácter odioso y la interpretación restrictiva.
16. En caso de conflicto entre pacto de retro y retracto arrendaticio se discute: si el arrendatario puede ejercitar su derecho y luego ha de soportar el pacto de retro, o por el contrario si debe esperar a que termine el plazo para usar el retracto convencional momento en el que se consolida la adquisición del comprador que origina el retracto arrendaticio. Según Llagaria, parece más segura esta tesis aunque no haya base legal para su aplicación. Por mero sentido común, parece al estar la venta sujeta a condición resolutoria, más lógico esperar a que transcurra el plazo pactado. Por supuesto en el caso de que el retracto convencional devenga ineficaz como consecuencia de la aplicación del principio de la fe publica registral al comprador de la finca sujeta a tal derecho, el arrendatario podría hacer uso de su retracto contra tal comprador.
17. Resolución del contrato por resolución del derecho del arrendador por José Antonio Cobacho Gómez: El término resolución que utiliza el art. 78 de la LAR se entiende en un sentido amplio, es decir, en general ha de entenderse referido a cualquier causa por la que el arrendador pierde su derecho sobre la finca arrendada que sea ajena a su voluntad. Entre tales causas podemos incluir la del art. 12 de la ley del que resulta que si el padre o tutor concierta un arrendamiento por plazo superior al que en él se indica, llegado ese plazo el arrendamiento se resuelve, sin perjuicio de que el arrendatario pueda ejercitar las acciones pertinentes por los perjuicios que se le hayan ocasionado (este arrendatario podría además continuar en la posesión de la finca hasta la recolección de la cosecha pendiente). Otros supuestos de resolución resultan del art. 13 de la ley, que recoge en su último inciso una excepción, que habrá de tenerse en cuenta en su caso. Cobacho opina que la facultad de arrendar que corresponde a ciertos titulares de derechos de goce es contraria a la exigencia de capacidad para enajenar que recoge el art. 12 de la ley como norma general. Según Gil-Robles si el usufructo se consolida con la nuda propiedad en manos del usufructuario, no se producirá la extinción del arriendo. Cobacho opina que esta solución no es la más justa en todo caso. El derecho del arrendador puede además verse afectado por condiciones resolutorias o adolecer de nulidad o anulabilidad, y en consecuencia el que resulte propietario o titular de un derecho de goce como resultado de tales condiciones o efectos podrá resolver el arriendo, sin perjuicio de las acciones del arrendatario frente al arrendador dirigidas a la indemnización de los daños y perjuicios. Por último también puede derivarse la resolución del derecho del arrendador de un procedimiento expropiatorio.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario