Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Hace poco me hicieron una consulta sobre tributación de las arras. El consultante me dijo que no había encontrado nada sobre el tema en mi blog. Así es: lo único que tengo sobre el tema, es la consulta que trato en esta entrada. Para resolver la consulta sobre tributación leímos esto:

Caso práctico: tributación del contrato de arras: IVA e ITP – Iberley

Cómo tributan las arras en la renta

 

Al margen (y antes de pasar a la consulta), tnteresante esta Resolución de 20 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que trata un caso de revocación de legado en virtud de documento privado y analiza los tipos de arras.

 

La consulta de origen fue esta:

“Firmé un contrato de arras de un piso esta semana. La inmobiliaria y la propietaria estaban de acuerdo en decirme que era un piso primero de 78 m2 con una puerta que da a una terraza comunitaria de 70 m2, cuyo uso y disfrute corresponde por ley al piso por tener acceso directo y no haber más vecinos que lo tengan, aunque no sería mío, sino de la comunidad. Con el contrato ya firmado me pongo en contacto con el Administrador de la comunidad que me advierte de que este piso no tiene ningún derecho de uso exclusivo de la terraza. Llamo inmediatamente a la inmobiliaria y ellos a la propietaria quienes, insisto, lo ofrecían como piso de 78 m2 más otros 70 m2 de terraza de uso exclusivo. La vendedora dice que ya compró el piso con ese acceso directo a la terraza en 1995 y que siempre la ha usado y se ha encargado de mantenerla limpia y que tienen un acta firmada por todos los propietarios de la comunidad en aquel momento, en la que se otorgó por mayoría este derecho de uso privativo. A mi me interesa el piso por la terraza, si no, no lo compraría. Acepto que no es mía y entiendo la condición de elemento común de uso privativo, pero sin eso no hay trato, porque no es lo que me habían dicho. En el contrato de arras no se dice nada sobre la terraza, aunque verbalmente me habían dicho que sí que lo tenía. También me dijeron que en la escritura no aparece, pero me dieron garantías de que no habría problema. ¿Qué pasará con mis arras?, ¿las voy a perder? ¿Cómo se puede solucionar esto e incluir ese uso privativo de la terraza en mi escritura? El de la inmobiliaria me dice que es un proceso complejo, que cuando compre ya lo haré, pero yo quiero que se solucione ahora. Tal vez se podría mencionar en los Estatutos de la comunidad”

Me temo que tiene usted un problema complicado cuyas dimensiones son directamente proporcionales al tamaño de la Comunidad de Propietarios. Cuanto más grande sea la comunidad más difícil será la solución.

Mi consejo es que no compre, que se olvide de ese piso y que busque un abogado para resolver lo de las arras, si no se avienen inmediatamente a devolvérselas porque resolver esa situación para dejar el piso tal y como se lo han vendido a usted es un proceso largo, complicado y puede que caro.

Algo tengo sobre un asunto similar (modificación de un elemento privativo de una división horizontal con difícil salida a la vía pública) aquí.

El problema es la devolución de las arras. Habría que ver que se dijo en el contrato para ver de que tipo eran las arras (de desistimiento o penitenciales, que son las más usuales, penales o confirmatorias). Ya sabe que si son penitenciales surge aquello de perderlas o devolverlas duplicadas. No sé de que cantidad estaríamos hablando, pero no me parece que usted deba perder las arras si existe un problema con uno de los elementos esenciales del negocio, es decir, con su objeto que es el piso que tenía previsto comprar. Si los vendedores aceptan que el objeto del negocio no estaba claramente determinado, deberían devolverle el dinero y “romper el contrato”, pero si no se avienen y tienen que ponerse de acuerdo o litigar creo que tienen las de perder.

 

¿Y cómo solucionarlo?

Se me ocurren dos soluciones.

La más sencilla sería introducir una norma en los Estatutos para indicar que al propietario del elemento TAL le corresponde el uso privativo de TAL TERRAZA. Para modificar los Estatutos será necesaria, en principio, la unanimidad. No creo que aquel acuerdo de 1995 (que no fue unánime) sea suficiente para modificarlos (hasta el propio Administrador está diciendo que no hay ningún uso privativo y yo le digo que no corresponde por ley a quien tenga acceso a ese espacio).

La más complicada es modificar la división horizontal en lo que se refiere a su inmueble, para hacer constar que tiene el uso exclusivo de la terraza común. En este caso hace falta, en principio, igual unanimidad en la Comunidad.

En ambos casos digo “en principio” pues judicialmente pienso que sería posible que se apruebe un acuerdo no mayoritario.

También es muy posible que compre, que use la terraza y no pase nada de nada, pero yo no compraría un inmueble con ese problema y preferiría buscarme otro de similares características y negociar la devolución del dinero entregado que creo deberían devolverle íntegramente.

Suerte.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario