Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Siempre me pone en duda esta operación, sobre todo si lo que se pretende es restar la deuda e irse “de rositas” sin retratarse “de algún modo” por la subrogación del préstamo por parte del donatario.

En este tipo de operaciones, el valor es el bruto sin descontar el saldo pendiente del préstamo hipotecario, pero si descontamos el saldo pendiente y dejamos el valor neto habría un hecho imponible por donación cuya base sería ese valor neto (valor sin saldo pendiente del préstamo) y otro hecho imponible por adjudicación en pago de asunción de deuda por Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuya base imponible sería el saldo pendiente del préstamo. Entiendo que proceder a la asunción de la deuda y no descontar su valor no sería correcto. Para dejar claro que no hay asunción podría utilizarse esta cláusula:

“Con relación al préstamo hipotecario que grava la finca descrita, la parte donante manifiesta expresamente que continuará haciéndose cargo del pago de las cuotas pendientes de amortizar y del cumplimiento de todas las obligaciones accesorias derivadas del mismo, sin que la presente escritura constituya subrogación alguna en el citado préstamo o asunción, total o parcial, de deuda por parte del donatario”

Por último si te subrogas en un préstamo del que ya eres deudor entiendo que la base sería sólo la mitad del saldo pendiente, e incluso creo que podría llegar a defenderse que no hay asunción de deuda por cuanto ya eras antes deudor de la totalidad frente al banco con carácter solidario, junto al  otro prestatario.

Muy aclaratoria, como siempre, la ayuda de Sergio Mocholí y esta entrada en el Blog Actum de Lefevre.

Igualmente aclaratorio es esto: “3.- Asunción de la deuda hipotecaria por el donatario en la donación. Este es, probablemente, el caso más claro. En el Impuesto sobre Donaciones, la determinación de la base imponible se realiza deduciendo del valor de los bienes donados las deudas garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los bienes, siempre que el adquirente asuma la obligación de pagar la deuda (art. 17 LISD). Por lo tanto, volviendo al ejemplo que pusimos al principio, la base liquidable de la donación sería de 20 (valor neto del inmueble) y tributará además como transmisión onerosa (al 7%) por el importe de la deuda hipotecaria (80). Pero si el donatario no asume la obligación de pagar la deuda, entonces la base de la donación será el total valor del inmueble (100) y no procederá liquidación alguna por TP como transmisión onerosa. Bastará en la escritura con reseñar la hipoteca que grava la finca y no decir nada más respecto a la obligación del pago de la misma, con lo que deberá sobreentenderse que el obligado al pago sigue siendo el donante”.

 

¿El consentimiento expreso o tácito de la entidad influye en algo? Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, ¿influye?

“Si el Banco no comparece y no consta que acepte tácitamente, sería un argumento para defender que no hay adjudicación en pago de asunción de deuda, pero mucho me temo que Hacienda no estaría por la labor y giraría complementaria por adjudicación en pago de asunción de deuda”.

 

Una novedad: CONSULTA ATCataluña 263/21. DONACIÓN DE FINCA HIPOTECADA SUBROGANDOSE EL DONATARIO EN LA HIPOTECA. ¿Aplicable al resto de España? Seguramente. Aplicando los tipos y las reducciones que en cada comunidad estén previstos. La donación de un bien  hipotecado en la que el donatario se subroga en la hipoteca, estará sujeta en parte al ISD (por el valor del inmueble que excede de la carga hipotecaria) y en parte al ITP (por el importe de la carga hipotecaria que asume el donatario). En el supuesto de hecho planteado en la consulta, al tratarse de una donación de padres a hijos de un inmueble que va a ser destinado por el donatario a su domicilio habitual, puede disfrutar de los beneficios fiscales previstos tanto en el ISD como en el TPO. Por tanto, cumpliendo los requisitos objetivos y subjetivos de uno y otro impuesto, en Cataluña la parte gravada con el ISD gozará de una reducción del 95% y a la parte gravada con TPO se le aplicará el tipo reducido del 5%.

 

Unos meses después en el GJ, se saca un tema similar en la línea del que dio lugar a esta entrada

 

¿Y si nos salimos del ámbito de la donación y nos vamos al aumento de capital con aportación de inmuebles hipotecados (o a la constitución de sociedad en el mismo supuesto)? Para ese caso se plantearon tres opciones:

1. Aportar por el valor bruto sin descontar hipoteca.
2. Aportar por el valor neto descontando hipoteca, basando la minusvaloración en el riesgo de impago y diciendo algo así como esto: “Los comparecientes han convenido, en el carácter con que intervienen, descontar del valor «intrínseco» del inmueble el total importe de la parte viva del crédito o préstamo hipotecario reseñado que, no obstante, no es asumido por la sociedad, sin perjuicio de los previsto en el artículo 118.2 de la Ley Hipotecaria. Todo ello de conformidad con la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 23 de Noviembre de 2012“
3. O aportar por el valor neto asumiendo la sociedad el pago de la deuda que tributa por la diferencia en TPO por adjudicación en pago de asunción de deuda.

Se citó también la RTEAC 14 Junio 2018 que señala que en caso de aumento de capital con aportación de inmueble hipotecado, en el que la sociedad descuenta en el valor de la aportación el importe de la deuda, hay en TPO adjudicación en pago de asunción de deuda, aunque no haya subrogación expresa, en base al artículo 118.2 LH.

¿Sin subrogar? Sí, según el TEAC a pesar de no subrogarse, porque en ese caso consideraba que no había duda de que había descuento, porque el bien se había valorado en menos de la mitad del principal que lo gravaba.

 

Tomado de ENSXXI-107: Constitución de sociedad aportando inmuebles hipotecados asumiendo el pago de la deuda: tributa por la constitución de la sociedad, por operaciones societarias, y en segundo lugar como adjudicación de un bien con asunción de pago de deudas, en cuyo caso está sujeta a IVA o TPO según quién sea el aportante (VC 2327/22 de 7-11). Descargar

 

Termino con enlace a un artículo de Alberto Valiño: Donación cuando la deuda asumida vale más que el inmueble

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario