Una versión casi idéntica de este post sobre una desgraciada dación en pago se publicó en el blog de Francisco Rosales de Salamanca Rodríguez.

Trata de mi amarga experiencia en el proceso de preparación, otorgamiento y autorización de una escritura de dación en pago de deuda hipotecaria.

El encargo de la escritura por el Banco

Hace unos días un Banco, encarga, enviando a la notaría su minuta, una escritura de dación de una vivienda en pago de una deuda hipotecaria que la gravaba. El proceso de preparación de una escritura se puede hacer, y así fue en este caso, muy pesado.

La vivienda pertenecía a la comunidad postganancial (concepto que los Servicios Jurídicos del Banco, en adelante SSJJ, desconocían) de un matrimonio actualmente divorciado (por cierto, tampoco sabían los SSJJ distinguir a ciencia cierta entre la separación judicial y el divorcio, lo que deja claro cual es el nivel de los juristas o jurídicos con los que nos vemos obligados a discutir). Ninguno de los dos ex-cónyuges tenía pareja de hecho constituida con arreglo a la Ley autonómica (Ley que, por cierto, los SSJJ no conocían).

La preparación de la escritura en la notaría

Enviada la minuta, la notaría confecciona la escritura. En la minuta sobran y faltan cosas. Sobran referencias a tanteos y retractos urbanísticos o a gastos de comunidad y faltan referencias al certificado de eficiencia energética o a la comunicación al Ayuntamiento correspondiente a efectos de la plusvalía municipal. Así que quitamos y ponemos y enviamos el borrador de la escritura a los SSJJ del Banco.

Cambios en el borrador de la escritura

Días después nos devuelven la escritura corregida. Se empeñan en cosas que no hacen falta y nos aceptan algunas de las nuestras. En ese proceso desaparecen (con mejor o peor intención, como luego se verá) cosas necesarias como las referencias al carácter o no de vivienda habitual del inmueble o a la Ley de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma (actualmente anulada por el Tribunal Constitucional). Admitimos (y nos estamos adelantando) la posibilidad de que al sacarnos de nuestros modelos olvidáramos mencionar el carácter de la vivienda y lo relativo a las parejas de hecho, es decir, admitimos nuestra posible culpa, si bien caímos en la cuenta antes de la firma. Para eso están el otorgamiento y la autorización de la escritura, que constituyen, sin duda, el momento de la verdad.

Reenvío del borrador de la escritura de dación

Reenviado el borrador de la escritura a los SSJJ, es finalmente aprobado y se fija fecha para la firma. El proceso ha durado más de dos semanas.

El otorgamiento y la autorización: Tres horas de reloj

En el otorgamiento se encuentran presentes los cedentes, su abogado y los representantes de la entidad.

Plusvalía municipal

Se lee la escritura y antes de la firma se comenta el valor del suelo del inmueble según catastro, a fin de tener una aproximación de la plusvalía municipal a pagar por la transmisión (anterior a la STC). El valor es alto, el periodo de tiempo el máximo y les digo:

.- ¿Les han calculado a ustedes la plusvalía?

.- Sí, nos la han calculado, son unos 5.000 euros.

El abogado asiente. Siento alivio.

Plusvalía en renta

¿Y (seguimos) les han calculado la plusvalía en renta? “No, nos han dicho nada”. Asienten la negativa el abogado y los representantes de la entidad.

Con el título de los cedentes en nuestras manos, calculamos el incremento o ganancia patrimonial y sale la friolera de cerca de 30.000 euros. Los pobres deudores casi ni se inmutan, ya son carne de cañón, carne de perro, ni sienten, ni padecen.

Pero el susto dura poco, los cedentes podrían acogerse a la exención de ambas plusvalías que recoge el Real-Decreto Ley 8/2014, de 4 de Julio. El Sr. no vive en la vivienda desde el divorcio porque fue atribuido el uso a la Sra. y ella ha vivido allí hasta que hace unos días ha tenido que marcharse. Él no está empadronado allí, pero ella sí. Así que parece que al menos en cuanto a ella se podría conseguir la exención.

Proponemos la inclusión de un párrafo con la oportuna solicitud. Esas solicitudes no son siempre obligatorias, pero sí son convenientes o “convenientísimas”. Redactamos el párrafo y se manda a SSJJ. En SSJJ hay un doble filtro. En no mucho rato, nos aprueban el párrafo aunque lo desaconsejan y exigen añadir que la solicitud se cursa por los cedentes “bajo su responsabilidad”.

Vivienda habitual

Volvemos a imprimir y cuando ya vamos a firmar, se me enciende otra luz de alarma:

¿No decimos nada sobre el carácter de vivienda habitual, ni sobre si son o no pareja de hecho constituida con arreglo a la ley autonómica?

¿Pero si esto lo ponemos siempre que procede?

¿Le han metido un tijeretazo al borrador de la escritura?

Debemos decir que la vivienda ha sido habitual de la Sra. hasta hace unos días y que lo fue del matrimonio hasta el divorcio y añadir que no son pareja de hecho, ni entre ellos, ni con terceros. Cierto es que si no es vivienda habitual, la mención a las parejas de hecho no sería necesaria, pero, para evitar cualquier duda en la calificación registral y facilitar la obtención de las exenciones, pensamos que es mejor expresarlo así.

Se redacta la cláusula, se pregunta  a los representantes de la entidad si tienen facultad para tomar la decisión, vuelven a decir (como en la primera ocasión) que no y volvemos a recurrir a los SSJJ que en este caso tardan mucho más tiempo en contestar (el otorgamiento y autorización con sus interrupciones, como ya he dicho, duraron unas 3 horas). En ese tiempo nos preguntan desde SSJJ si están separados de hecho o divorciados. A ellos, a su vez, se lo estaba preguntando el registrador competente con el que estaban hablando en esos momentos. Se les repite ¡qué están DIVORCIADOS, NO SEPARADOS¡

Por fin nos llega la contestación. Se acepta que siempre que estén separados judicialmente (¡qué están DIVORCIADOS¡) y salvo mejor criterio (que no debía ser el del Notario) se ponga que no son pareja de hecho, ni entre si, ni con terceras personas, pero ninguna mención o aclaración de lo relativo a vivienda habitual. Insisten, además, en que mejor no poner la solicitud de exenciones.

A punto de empezar a soltar sapos y culebras y al habla con SSJJ, explicamos a nuestro interlocutor que debe decirse si es vivienda habitual o no, que si es que no, no hay más que decir, y que si es que sí, que hay que decir lo de las parejas de hecho, y en este caso que sería conveniente hacer constar que fue vivienda habitual del Sr. y que lo ha sido de la Sra. hasta hace unos días. Ellos indican que el registrador competente ha dicho que basta decir lo de las parejas de hecho y que no hace falta decir nada sobre la habitualidad de la vivienda (y registralmente es así). Así que decimos que no estamos de acuerdo y que a estos Sres. les facilitaría mucho las cosas contar la pura y simple verdad, ¡qué estábamos hablando de 35.000 euros¡ Dicen que ellos son también parte en el negocio y que no quieren que se diga eso. Y así termina la conversación, con una profunda sensación de impotencia en todos los presentes, pese a lo cual se firma y autorizo la escritura.

Un paréntesis para la cuestión jurídica de fondo

.- ¿El Artículo 1320 del Cci y otros “forales” con la misma razón de ser, se solventan compareciendo el cónyuge no propietario y consintiendo la transmisión sin decir que la vivienda es o no habitual? ¿No es primero manifestar y luego consentir, si fuera necesario?

.- ¿Y la Ley autonómica, exige (exigía puesto que como he indicado ha sido anulada por el Tribunal Constitucional), si hay pareja de hecho, que esta consienta, sin decir si la vivienda es o no habitual? La misma respuesta en forma de duda: ¿no es primero manifestar y luego consentir, si fuera necesario?

Conclusiones: Lo que importa

La respuesta a la cuestión jurídica no importa mucho en realidad, lo que importa son los pobres cedentes y esos 35.000 euros.

¿Qué oscuras razones se ocultan para que el Banco se niegue radicalmente a decir que era vivienda habitual del matrimonio y que lo era de la Señora hasta que se ha tenido que ir para dársela en pago de su deuda?

¿No quieren que se sepa qué el Banco sigue aceptando daciones en pago de vivienda habitual a estas alturas?

¿No quieren ampliar las estadísticas de dación en pago de vivienda habitual?

¿Les influye contable o fiscalmente?

Por cierto, el pobre Sr. al salir dijo:

“Entonces ¿qué?, ¿a seguir pagando?”

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario