Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Mi registro, o más bien mi liquidadora (dos personas distintas y un solo…¡ay¡, eso es otra cosa), dice que tengo que incluir en una herencia dos fincas inscritas a nombre del causante de esa herencia las cuales fueron vendidas en vida de su propietario (el difunto) sin que el comprador inscribiera las fincas a su nombre. En las copias autorizadas que nos traen los herederos del difunto, hay sendas notas escritas a lápiz al margen de la descripción de las fincas en las que pone “vendida” pero que no tienen fecha, ni firma, ni media firma, ni sellos, ni indican ningún otro dato de la venta. La familia del difunto nos dice que están escritas de puño y letra por el propio causante y vendedor en aquellas escrituras. Como la familia, la viuda y los hijos del causante, no recuerdan más datos de aquellas ventas (aunque tienen claro que aquellas fincas fueron vendidas y que ya “no son suyas”) no hemos podido hacer nada más para aclarar el asunto, aunque, por supuesto no las hemos incluido en el inventario de la herencia y hemos dado una pequeña explicación en la escritura del porqué no las hemos incluido a pesar de haber tenido conocimiento la Oficina Liquidadora de esta situación al haber sido efectuada la oportuna consulta por nuestra parte acerca de la titularidad de las fincas y obviando, por tanto, su “recomendación”. Podríamos haber intentado identificar catastralmente esas fincas (aunque no había datos de los que tirar, ni fincas catastrales a nombre del difunto al margen de las que sí se incluían en su herencia), podríamos haber buscado a sus propietarios o podrían haberse dado los herederos una vuelta por las propias fincas, pero no me parece que esta sea la salida o solución que haya que darse a esta situación, ni que los causahabientes o yo estemos en modo alguno obligados a nada de ello.

 

Esto es lo que se ha puesto en la escritura

“Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura, manifestando que si bien constan inscritas a nombre del causante las fincas registrales xxx y xxx del Registro de la Propiedad de xxx, fueron vendidas por su propietario mediante escrituras que no constan inscritas por los compradores y de las que no les es posible aportar datos fehacientes lo que quieren hacer constar principalmente a los efectos fiscales correspondientes“.

Por otra parte, en casos como este, lo primero que me pregunto es si ¿estas pesquisas de las liquidadoras utilizando el registro son reglamentarias o no lo son?, ¿debe/puede la Oficina Liquidadora tirar de los Libros del Registro para saber si un difunto tenía o no más bienes en ese Registro que los inventariados en su herencia, teniendo en cuenta que aún estando inscritos a su nombre, podrían no ser suyos? Es más, aún estando escriturados a su nombre y no inscritos también podrían no ser suyos, con lo que esta actuación está fuera de toda lógica desde el punto de vista meramente civil, en mi opinión. La solución a mi pregunta podría estar aquí: Art. 25 RISD. “Bienes adicionables por haber pertenecido al causante en el año anterior al fallecimiento:  …. se presumirá que los bienes pertenecieron al causante por la circunstancia de que los mismos figurasen a su nombre en depósitos, cuentas corrientes o de ahorro, préstamos con garantía o en otros contratos similares o bien inscritos a su nombre en los amillaramientos, catastros, Registros Fiscales, Registros de la Propiedad u otros de carácter público”.

Lo segundo es que si se hubieran incluido esas fincas vendidas en el inventario y en el avalúo de la herencia, se hubiera visto afectada la liquidación del Impuesto de Sucesiones y se podrían haber practicado dos inscripciones a nombre de los herederos del causante de un par de fincas que no son suyas. Y entonces, ¿qué pasaría si los herederos de aquel despistado (o perfectamente consciente) comprador que no inscribió, nos presentan otro día esas escrituras de compra (a mi o a otro Notario) y resulta que queda confirmado que las fincas se vendieron pero que, a pesar de ello, se adjudicaron en la herencia del anterior propietario y se inscribieron a nombre de los herederos del que fue vendedor? Si así fuera habría que proceder a la subsanación de la herencia o a un procedimiento judicial por aquello de que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y en aras de la protección de un posible adquirente de buena fe.

Entonces, ¿no es más razonable no actuar del modo que pretende la Liquidadora-Registro y dejar las fincas fueran de la herencia? Si posteriormente los propios herederos considerasen por la causa que fuera que las fincas sí eran de su causante, tendrían que otorgar una adición de herencia y entonces sería cuando procedería una liquidación complementaria de la herencia con una eventual perdida de beneficios fiscales y con aplicación de las sanciones que correspondieran. Todo resultaría mucho más lógico de este modo, en mi opinión.

 

¿Qué va a pasar?

Pues a mi me parece una barbaridad incluir en una escritura fincas vendidas, diga lo que diga el Señor Liquidador, pero ¿se aceptaran nuestras explicaciones o se girará una complementaria respecto de las fincas no incluidas?, ¿y si se gira que salida puede tener? Pues, en tal caso, creo que habría que ponerse a investigar acerca de la titularidad de la finca tirando de alguno o algunos de los hilos que antes he planteado como posibles líneas de investigación, sin perjuicio de un recurso contra el fondo del asunto.

 

La RDGRN 17-3-2017 señala que: “No cabe adjudicarse en herencia fincas ya vendidas como paso previo (adjudicaciones en vacío); lo que procede es elevar a público el contrato privado de compraventa (art. 20.5 LH) y, si no existe, otorgar escritura de formalización del contrato privado por los herederos”. En este caso no era ni una cosa, ni otra, simplemente no había recuerdo de dato alguno de la venta, aunque sí seguridad de que se había llevado a cabo en el pasado.

 

Las notas de “vendida”

Puede que alguno de los lectores desconozca que los Notarios, después de la firma de una escritura tenemos unas cuantas obligaciones que cumplir. Entre ellas se encuentra la de poner (entre otras muchas) las notas a que se refiere el párrafo segundo del Artículo 174 del Reglamento Notarial que dice:

Artículo 174

…En los títulos o documentos presentados o exhibidos al Notario con aquel objeto, y al margen de la descripción de la finca o fincas o derechos objeto del contrato, se pondrá nota expresiva de la transmisión o acto realizado, con la fecha y firma del Notario autorizante. Cuando fueren varios los bienes o derechos, se pondrá una sola nota al pie del documento.

Se utilizan para anotar al margen de la descripción de las fincas que se ha procedido a su transmisión (por herencia, venta o donación, por ejemplo) o que se ha llevado a cabo una declaración de obra, una agrupación o cualquier otro acto sobre las mismas, con el fin de que en las copias de los títulos previos se pueda hacer un seguimiento a los títulos posteriores.

Decían los compañeros del GJ que:

“Esas notas deberían ser el complemento natural de la tradición instrumental y evitan estafas inmobiliarias”.

“Cuando en una herencia tengo fincas que han sido expropiadas pero figuran todavía en el Registro a nombre del causante, hago una pequeña referencia a ello en la escritura para que la Oficina Liquidadora no ponga pegas”.

“Cuando pongo esas notas se lo explico a las partes, especialmente al vendedor, y les recuerdo que son un mecanismo sencillo que evita fraudes”.

Yo he puesto personalmente muchas de esas notas, también he utilizado, para agilizar, un sello o tampón al que se le rellenan los espacios libres con los datos concretos que correspondan y también me las ponen mucho mis oficiales que una vez que lo hacen y añaden el sello de mi notaría, me las presentan para que las firme (con media firma es suficiente para las notas). Muchos clientes veteranos y asiduos, piden su nota y hacen bromas al respecto del tipo “a ver si la voy a vender otra vez si no me la pones”. A ellos les ayuda a recordar dónde y cuándo vendieron, a nosotros nos ayuda a asegurarnos de lo que está o no está en un patrimonio hereditario en casos como este de hoy, entre otras cosas y casos.

 

Nota de “Hipotecada”

Por cierto, hace unos días se me quejaba una señora de que un Notario anterior a mi le había puesto “HIPOTECADA” en el título de propiedad de casa. No le gustó entonces y ahora que iba a cancelar la hipoteca, quería saber si se podía hacerlo algo. Yo se lo voy a solucionar con un: “CANCELADA” y un sello bien gordo. Yo no tengo esa costumbre, la verdad y mira que pongo notitas de estas … Es conveniente, extremar las precauciones y procurar que no dejen de ponerse estas notas, sin que no ponerlas signifique tener recurrir a prácticas discutibles como la que he comentado en este artículo.

 

Fincas desaparecidas

Otra tipo de situaciones habituales son las relativas a fincas que ya no existen. Una formulación en escritura para ese caso podría ser esta:

“Manifiestan los comparecientes, a efectos fiscales y registrales, que, a pesar de aparecer en el Registro de la Propiedad de *, a nombre de la causante Doña *, las fincas registrales * sitas en término municipal de *, las mismas no existen físicamente en la actualidad, dado que fueron objeto de reparcelación para la ejecución de diferentes polígonos industriales, extremos que todos los comparecientes conocen, consintiendo en la exclusión de las mismas del presente inventario”.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario