Nota: El STI es un sistema que actualmente solo está en funcionamiento en el Colegio Notarial de Valencia, aunque se puede utilizar respecto de fincas de toda España. Está prevista su implantación para todos los Colegios Notariales de España, a corto plazo.En episodios anteriores de STI y Catastro…

Al final del post puedes encontrar un glosario de las abreviaturas empleadas.

Sin perjuicio de lo que contaré aquí hoy, aún en el ámbito de las AT, me lanzo (y eso que es voluntario hacerlo) a una MF. Es facilona. Se trata de una declaración de obra terminada por antigüedad catastral. El Catastro está perfecto. La titularidad no lo está (solo figura uno de los dos propietarios) y hay un defecto de cabida en la superficie de suelo. ¿Qué va a pasar?

Pues lo que tenía que pasar, pero que yo no sabia. ¡Va a pasar que el STI no sirve para las obras¡: primera enseñanza. Que no sé si sirve o no sirve para modificaciones de cabida, aunque tengo la sensación de que la respuesta es positiva, y, segunda enseñanza, que sin archivos GML y códigos CSV no hay nada que hacer, salvo pasar por un nombramiento de técnico, vía STI, lo que no me suena “a nada fácil” y no estoy por la labor de aprender. Así que habrá que esperar a que aparezca un caso con GML y CSV para ver si puedo iniciarme en las MF.

Dicho de otro modo y con la ayuda de contacto 2:

“Las MF no se pueden hacer, de momento, por vía telemática salvo a través del STI (y solo en el Colegio Notarial de Valencia pero para fincas de TODA ESPAÑA); hay que hacerlas de forma presencial en el Catastro. Telemáticamente, vía Signo, lo único que se puede hacer es enviar la copia al Catastro pero no se puede incluir ni el CSV ni el GML que es lo fundamental para que una MF pueda llegar a buen puerto. A través de la Sede Electrónica sí que se puede presentar esa documentación, pero no se presenta por el Notario como tal Notario, sino como cualquier ciudadano que decida hacerlo, si bien, si el cliente autoriza al Notario para realizar esa tramitación la podría hacer en su nombre (en cuyo caso, en principio, le llegarían al Notario las notificaciones administrativas). Además, de momento, el STI solo sirve para segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones (aunque estemos en fase de pruebas y de uso voluntario)”.

Mientras sigo con las AT

Me enfrento hoy a una escritura con 29 referencias catastrales de las que dan errores, tras superar el IUI e intentar la comunicación a Catastro, un total de 10. Las 19 restantes generan Comunicación y cambio de titularidad. En 3 casos se causa un Suministro y en 7 casos se causa una Comunicación Indirecta que contacto 1 me explica que cree que se produce cuando, en principio, no hay problemas y la AT va a provocar el cambio, si bien, dicho cambio por algún motivo no puede ser automático y requiere de la intervención de un técnico que lo supervise, tal vez por el tipo de inmueble, por su ubicación, por encontrarse dentro de un  plan de revisión catastral, etc… No me queda claro si la Comunicación Indirecta cierra la comunicación con Catastro o no, aunque estoy casi seguro de que sí que la cierra pues el expediente consta como FINALIZADO, por lo que entiendo que las líneas con Catastro para el asunto se han cerrado. Además he solicitado al día siguiente una descriptiva y gráfica y el Catastro, continúa igual que estaba.

Las AT que causan Suministro son referencias catastrales de fincas de origen que son objeto de segregaciones en la misma escritura (y que podían ser objeto de MF).

Las Comunicaciones Indirectas son de cuatro fincas registrales que constituyen ocho parcelas catastrales (por lo que pienso que deberían ser ocho y no siete…). Sin causar Comunicación Indirecta (sino Directa) ya habíamos tenido otro día el caso de una registral que estaba formada por dos catastrales, con lo cual, es otro nuevo supuesto en el que  la solución no es la misma aunque, aparentemente, el supuesto de hecho sí que lo es. ¿Mismo caso, pero distinta solución?

Repercusión del STI en la estructura de trabajo de la notaría

He hablado con algunos compañeros de que el STI, como pudo ocurrir con el IUI, exigiría un empleado con dedicación exclusiva. Tal vez sea cierto en una notaría de volumen, pero lo que sí que es cierto en todo caso, es que el STI va a exigir una comunicación entre departamentos (preparación de la escritura, índice, facturación, copias…..) que supondrá (a mi ya me lo supone) un esfuerzo considerable a todos los que trabajamos en la notaría. Si queremos hacerlo bien y no organizar desaguisados de los que seremos responsables, hay que extremar las precauciones a la hora de realizar las AT, para evitar cambiar titularidades erróneamente. Además el uso del STI, requiere haber pasado el IUI y para pasar el IUI hay que señalar los folios y para señalar los folios (y que nadie me los cambie) yo necesito facturar, así que nosotros hemos cambiado el orden y hemos pasado de hacer la copia, facturar y pasar el IUI a facturar, pasar el IUI, hacer la AT (o MF) y expedir la copia. Es un cambio considerable que implica al oficial que hace la escritura, al Notario, al que factura, al que pasa el IUI y al que hace la copia. Lo mejor es, en mi organización, una supervisión concienzuda del proceso por el Notario en tanto los empleados no dominen el STI, que pase el IUI quien ha hecho la escritura, que avise al que facture, que se pase el STI y que finalmente se expida la copia. El copista, será normalmente el encargado de sacar las nuevas certificaciones catastrales…

Anticipo que en tres meses, hemos conseguido cambiar muchas cosas y que me encuentro satisfecho con los cambios.

Cosas sueltas

Estaría bien que se pudieran imprimir los errores y que los motivos se explicaran más extensamente. Cuando hablamos de una escritura de muchas referencias catastrales, uno se vuelve loco regresando del STI al IUI y de este al Programa de Gestión. Una impresión de los errores facilitaría el proceso, porque cuando los errores aparecen, no hay que conformarse, hay que lucharlos, volver atrás y ver si han surgido por causa de nuestros propios errores. Luego pondré un ejemplo basado en hechos reales.

A través de mensajes en la bandeja de entrada te avisan del vencimiento del plazo para el STI, al menos de un tiempo a esta parte, aunque tengo dudas al respecto, porque esa parte de Signo no está bajo mi control. Lo que más me sorprende, es de que me informa de una que sí que comuniqué y que no sé porqué razón ha causado el aviso.

Si se utiliza el propio STI para sacar las nuevas descriptivas y gráficas y los anexos de coordenadas, es conveniente sacar solo las Comunicaciones Directas, no las que correspondan a AT que causen Suministro, ni las Comunicaciones Indirectas, para no confundir al cliente y no generar gastos innecesarios. Las referencias catastrales que continúan igual ya están acreditadas con descriptivas y gráficas en la propia escritura, por lo que no tiene sentido volverlas a obtener.

Es curioso que en algún caso en el que mi AT está en curso, vaya a la Sede Electrónica y obtenga las descriptivas y gráficas. Regreso luego al STI y aunque seguimos EN CURSO, también las consigo con la AT aún no teóricamente finalizada. Una vez sacadas desde el STI, el expediente pasa de EN CURSO a FINALIZADO. Parece como si la aplicación se encasquillara y que aunque ha funcionado no muestra la información sin este trampeo que parece le fuerza a mostrar e informar del fin del proceso. El programa a veces también se cuelga y no termina de revisar un expediente. En estos casos es mejor, después de un rato razonable, cerrar y clickar de nuevo porque probablemente a la segunda vez terminará en un momento.

El STI debería ser más intuitivo y falla al avisarte del error que puedes estar cometiendo.

Comunicar y subsanar Catastro

“Si yo no entendí mal, dijeron los de Catastro que a ellos no les interesa la transmisión intermedia y que cuando como consecuencia de esta titularidad intermedia surja en la siguiente un error, el Notario lo que debe hacer es clickar sin más Comunicar y Subsanar”, me dijo hace días una compañera cuando comentaba un error del episodio anterior de STI. Yo le dije que cuando clicko en AT y luego en comunicar a Catastro, el sistema efectúa sus procesos y solo me da dos opciones, comunicar o regresar al trámite. Unos días después de este intercambio de mensajes, se me dio el primer caso de Comunicar y Subsanar.

No le cuadra al STI ni la clase de finca de la que le informo, ni su superficie. He utilizado una herramienta del Programa de Gestión que “absorbe” los datos de la escritura y pienso que por ahí puede venir el problema. Veo que Comunicar y Subsanar supone que los errores no son graves, pero que el Catastro ha de subsanarlos, es decir, que se provoca comunicación haciendo prevalecer los datos informados en la notaría, según el manual de Ancert. No me convence enviar a mis clientes derechitos a una subsanación del Catastro, y como tengo dudas, vuelvo atrás y reviso todo.

Reviso el Programa de Gestión. Pienso que el problema va a ser que se trata de comunicar la AT de una rústica con urbana en su interior bajo una sola referencia catastral pero con polígono y parcela y, sin embargo, yo he indicado que se trataba de una vivienda unifamilar. Marco la opción de incompleto en el Programa de Gestión para que así desaparezca el expediente del IUI, elimino el expediente en el STI, vuelvo al Programa de Gestión, corrijo el error, paso el IUI, cotejo, reaparece el expediente y ya entonces comunico la AT. Ahora ha desaparecido uno de los dos errores, concretamente el de la superficie de la finca (no el de la clase de finca) que debía ser el que obligaba a Comunicar y Subsanar puesto que solo queda un error calificado de subsanable aunque la opción de Comunicar y Subsanar ha desaparecido (¿hay subsanaciones y subsanaciones?). Hasta ahora en mis andanzas con el STI solo había tenido incidencias graves y leves, pero no subsanables. Se mantiene como leve el error de la clase de bien inmueble (que he indicado finalmente que era RUSTICA/URBANA RIEGO).

De nuevo intento pasar el STI, comunicando a Catastro la AT. Al rato clicko en resultados y veo que me aparecen dos referencias catastrales. No una, sino dos. Vuelvo al momento al Programa de Gestión por si el “absorbente” ha hecho algo raro y descubro que se han informado dos referencias y que una figura como incorporada de origen. Inicial desconcierto tras el que pensamos, porque aquí se suma mi oficiala, que tal vez al absorber el Programa de Gestión a su vez los datos del Catastro, ha tomado los correspondientes a la referencia de rústica que nosotros pensábamos que no existía…..Pero sí que existía, porque ¡así ha sido¡ El Programa de Gestión lo ha pasado al IUI y este al STI y de ahí de nuevo al Catastro. ¡Pensábamos que comunicábamos una referencia pero son dos en realidad las que comunicábamos¡ El Programa de Gestión lo ha detectado y en consecuencia el STI ha funcionado y ha comunicado el cambio de dos catastros. Sin embargo, cuando el expediente ha estado finalizado, el STI no nos ha dejado solicitar más que la referencia catastral que nosotros indicábamos en la escritura. Entonces me he perdido en otro de esos extraños supuestos que no sé calificar, entender, ni mucho menos resolver. En la Sede Electrónica, sí que hemos podido sacar las dos nuevas certificaciones. Posteriormente me ha pasado en otras escrituras.

Por cierto, la compradora era Remedios y el Catastro la tiene como Remedio. No lo ha corregido y la ha mantenido el mismo nombre. Llamativo, pero lógico que el Catastro no se ocupe de subsanar errores en los nombres y apellidos “del personal”.

Lo cierto es que sin el STI no nos habríamos dado cuenta y si nos hemos dado cuenta (aunque lo hacía el Programa de Gestión y el IUI, pero yo lo he detectado por el STI) es por haber empleado una hora (de un viernes más allá de las tres de la tarde) en pasar el STI. Ya digo que esto supone una forma de trabajar bien distinta….si se quiere hacer concienzudamente.

Otro día incluyo todo lo que ponemos en una escritura con cambios de titularidad con unas veinticinco referencias catastrales y unas cuantas situaciones diversas….creo que ya tengo tema para el STI-7.

Los casos más difíciles y que más miedo me dan

Se trata de las AT en las que existe un error en la titularidad y el titular catastral en todo o parte de la parcela catastral no es otorgante de la escritura. En estos casos debemos andar con pies de plomo, pues ese afectado no otorgante, puede perder su titularidad y montarse un lío. Se trata de titularidades ciertas y al mismo tiempo, erróneas, que pueden verse alteradas sin la comparecencia de algún interesado. El típico caso sería el de una catastral que constituye dos registrales, estando en el Catastro como titular el dueño de una de las dos porciones. Si la otra se vende y la AT se comunica a la ligera, el que es titular catastral y real, pero solo en parte, puede verse privado de su titularidad,  quejarse y hacernos responsables. Ayer tuve ese caso. El Catastro estaba bien, pero sobre una de las porciones se disolvía un condominio, continuando el condominio sobre la restante porción. Quedaba entonces un solo titular para una parte y cuatro sobre la otra porción. ¿Que hará Catastro? ¿Es preferible que se queden los cuatro a que quede uno solo? Por eso tengo la sensación de que el catálogo tradicional de situaciones catastrales que los Programas de Gestión recogen (no consta, identificada, incorporada de origen e incorporada y dudosa) se queda corto. Yo creo que habría que reflejar otro tipo de situaciones y distinguir entre superficie y titularidad, porque de no ser así, uno tiene que lanzarse un poco a ciegas a practicar las AT y no olvidemos que, insisto, existe una responsabilidad que debemos asumir pero sobre la base de una herramienta que contemple todas las opciones. En estos casos, la opción que se ha de tomar ha de ser siempre la de “incorporada y dudosa”, de manera que el Catastro tenga siempre que intervenir en la AT.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas:

• STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
• AT – Alteraciones de titularidad
• MF – Modificaciones físicas
• IUI – Índice Único Informatizado
• GML – Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
• CSV – Código Seguro de Verificación
• SIGNO –Sistema Integrado de Gestión Notarial