Ya me ocupé de esta cuestión en otro post titulado “¿Qué gastos notariales de la hipoteca paga el Banco?” que estuvo centrado en el asunto del pago de los honorarios notariales conforme a las nuevas minutas hipotecarias. El tema da para más y escribo esta continuación con motivo de una consulta que me llegaba antes de las vacaciones.

Comisión de subrogación por cambio de deudor

“Voy a reclamar los gastos de formalización de la hipoteca de mi casa y hay una comisión que no tengo clara si puedo reclamarla o no. Me han aconsejado que me asegure antes de reclamarla judicialmente, por si no fuera reclamable. Se trata de la “comisión por subrogación por cambio de deudor“, que es del 0.5% del total de la hipoteca (690€). ¿Puedo reclamar esta comisión junto con los gastos notariales, gestoría, etc…?”

Contesté que esa comisión se paga cuando uno se subroga en la hipoteca que tiene otra persona (o un promotor) con un Banco. La paga el que compra una vivienda y se subroga en la hipoteca que tenía esa otra persona (o promotor) sobre esa vivienda y se paga sobre el principal pendiente de pago, no sobre el total del importe del préstamo concedido, aunque a veces hay un mínimo que se pagará sí o sí, se deba lo que se deba al tiempo de la subrogación.

Si no fue el caso (una compra con subrogación de hipoteca) esa comisión no la pagó usted, por lo que no puede reclamarla. Si se incluyó en la escritura, fue por si más adelante usted vendía a otro que se quedase con su hipoteca y a ese otro sí que se la pudieran cobrar. Siempre digo al final de la explicación de una escritura de hipoteca que en la hipoteca muchas de las cosas que se estipulan (la inmensa mayoría) son “por si acasos“.

Me da la sensación de que el expuesto no era el caso de mi consultante, pero si lo fuera (y hubiese pagado la comisión), le diré también que no tengo tan claro que la famosa Sentencia del Tribunal Supremo sobre gastos de la hipoteca se aplique también a escrituras de compraventa con subrogación, pero ya se sabe que “el que no llora, no mama”.

Ante esta respuesta, el consultante me aclara:

“Yo me subrogue en la hipoteca que tenía el promotor. Efectivamente es una compraventa con subrogación. He indagado bastante sobre el tema por Internet, pero no encuentro respuesta clara a mi duda. Parece ser que esa comisión es “legal” y no la puedo reclamar. Se lo he comentado a un abogado que conozco y me ha dicho que si reclamo judicialmente esa comisión y luego el juez estima que es legal y no me tienen que devolver ese importe, me devolverían el resto de gastos, pero las costas del procedimiento judicial las pagaríamos a medias el Banco y yo, en lugar de pagarlos todos el Banco si reclamo únicamente los gastos. Algo así he entendido”.

Lo primero que diria que el término legal resultante bastante inexacto. Por supuesto que la comisión de subrogación de deudor es legal. Otra cosa, es que pueda resultar abusiva, si es que como indico las comisiones bancarias derivadas de las hipotecas puedan serlo…

En realidad, le contesto (y ya tendría que habérselo dicho ayer, aunque me centré en explicarle la comisión), que (en mi opinión) la famosa Sentencia no se aplicaría en ningún caso a las comisiones pues no tienen la consideración de gastos en sentido estricto. Para mi los gastos de la hipoteca serían:

– la notaría

– el Registro de la Propiedad

– la gestoría

– la tasación

– y, de momento, en ningún caso (aunque ya no está la cosa tan
meridianamente clara en los Juzgados y Tribunales inferiores)
el Impuesto (que no solo no es un gasto, sino que, además,
no se paga en las subrogaciones hipotecarias).

Pero, insisto, las comisiones yo diría que no están en juego en este asunto y tengo mis dudas de que la Sentencia se aplique a supuestos como el de la compraventa con subrogación de hipoteca y se lo digo aún no estando al tanto de las circunstancias concretas de casi todas las Sentencias que manejo por mi labor en el GJ que evidentemente ni me leo, ni me podría leer. En estos días, de hecho, se discute y polemiza sobre la cuestión en el caso de las modificaciones de hipoteca y, pienso yo que ¿qué es la subrogación sino una modificación de deudor que suele ir acompañada o seguida de novaciones y ampliaciones de la hipoteca? Es de interés en la materia (y la añado en Mayo de 2018) esta reciente Sentencia del TS:

RESUMEN 1.489 Condiciones generales de la contratación. Cláusula suelo. Control de transparencia. Subrogación y novación del préstamo hipotecario

Respecto del planteamiento del abogado, no tengo criterio puesto que no estoy en esa “lucha”.

Y así quedó la cosa.

¿Quién paga los gastos de las copias?

Primer caso

“La factura del protocolo 712 que va a nombre del Banco solo debe incluir el coste (¿coste?) de la presentación telemática al Registro. El Banco ya no quiere ninguna copia autorizada en papel por lo que solo se tiene que expedir una que es la que paga el cliente, en consecuencia necesito que modifiquéis esta factura” – me dicen.

Yo contesté que, en la escritura, en cuanto al pago de los gastos se decía que “serán de cuenta de la ENTIDAD los siguientes gastos: …. Los gastos derivados de la expedición de las copias notariales solicitadas por la ENTIDAD en su interés, ya sean con o sin efectos ejecutivos, de la presente escritura”. Dije además que posteriormente, en la propia escritura, se solicita que se expida copia autorizada sin eficacia ejecutiva pero que no se decía a favor de quien:

“Los interesados que suscriben la presente escritura requieren al Notario autorizante para que, conforme a lo establecido en los artículos 196 y 249 del Reglamento Notarial remita al Registro de la Propiedad, por vía telemática, copia autorizada electrónica de la presente escritura, y, en caso de imposibilidad técnica, comunicación por telefax indicando haber autorizado la presente escritura, haciendo constar en ésta las diligencias y testimonios correspondientes, según el modo de presentación realizado, expidiendo en cualquier caso, y dentro de los cinco días hábiles siguientes al día de hoy, copia autorizada con efectos no ejecutivos, que será entregada a la Gestoría designada como presentante”.

A pesar de que no se diga, la costumbre en las hipotecas y la consigna, que nosotros sepamos, en este Banco es que la primera copia autorizada (sin efectos ejecutivos) se expida a favor del Banco. Siendo así las copias que debo facturar al Banco, son la electrónica o telemática y la autorizada en papel sin efectos ejecutivos, a no ser que me dijeran que la copia no debo expedirla a nombre del Banco en cuyo caso tampoco la facturaría a su nombre porque la expediría a favor del deudor y no del Banco.

Dicho lo cual, quedé a la espera de noticias a fin de saber si mantenía mi factura o la cambiaba y expedía la copia a nombre del deudor para así facturársela a él.

Me contestaron rápido indicándome que las instrucciones que ellos tenían eran las de que a partir de ahora en los préstamos que tuvieran gastos compartidos, la parte prestataria pagaría una sola copia autorizada en papel y las copias simples y el Banco pagaría la telemática para el Registro. Solo debe haber, continuaron, una copia autorizada en papel, que sería para el cliente. El Banco ya no quiere asumir ese coste ya que a él solo le interesa que la escritura se presente en el Registro de la Propiedad, por lo que debéis expedir la autorizada sin eficacia ejecutiva y para el deudor.

La cosa había quedado clara, pero no está tan clara en la escritura. Siendo una interpretación razonable la sostenida por la entidad, hubo fumata blanca, aunque el acuerdo duró poco porque días después me surgió el mismo caso y tuvo diferente solución.

Segundo caso

De manera breve me indican en un e-mail que “en la escritura 306, todos los gastos a nombre del deudor excepto la copia electrónica del Registro, que va nombre del Banco”.

Contesto el e-mail, diciendo que lo que dice la escritura en cuanto a las copias que paga el Banco es esto:

“Los gastos derivados de la expedición de las copias notariales solicitadas por la ENTIDAD en su interés, ya sean con o sin efectos ejecutivos, de la presente escritura”.

Con arreglo a ese párrafo, cabe facturar todas las copias autorizadas en papel o electrónicas al Banco y así lo hicimos a otras oficinas de la entidad que nos dijeron que no, que ellos solo pagaban la copia en papel por lo que empezamos a facturar siguiendo el criterio del supuesto anterior.

Sin embargo, ahora nos piden que la que facturemos a nombre del Banco sea la “telemática”  y yo no veo amparo en lo que escritura dice para hacer eso que me piden, puesto que las electrónicas para la presentación en los Registros de la Propiedad no se expiden con o sin eficacia ejecutiva con lo que lo que dice la escritura se adapta más a lo que estoy haciendo que a lo que ustedes pretenden. O todas las copias o la copia en papel, pero la telemática solo, no.

La copia en papel se expidió a favor del Banco sin eficacia ejecutiva, con lo que es la tienen que pagar. La factura está correcta y (aunque la telemática valga lo mismo que la copia en papel) yo no puedo cambiar el concepto indicado puesto que si lo hago, estaría facturando a quien no dice la escritura que lo haga y entonces el problema lo podría tener yo.

Me dieron la razón, no sé si como a los locos, pero lo aceptaron. Obsérseve que la solución no fue la misma que en el caso anterior.

Tercer caso

Este tercero es realmente buena. ¡Qué pillos¡ Y que no me digan que no lo habían pensado….

¿Qué paga el deudor según escritura?

– NOTARÍA.- Los gastos de notaría correspondientes a la expedición de la primera copia autorizada de la escritura de préstamo, así como de las novaciones posteriores, en su caso, y cancelación de hipoteca.

¿Qué paga el Banco según escritura?

– GASTOS NOTARIALES  correspondientes a la segunda copia de la escritura de préstamo con carácter ejecutivo.

Conclusión: El Banco no paga nada puesto que se ha pedido una copia a nombre del deudor sin eficacia ejecutiva. En el futuro tampoco pagaría una primera con eficacia ejecutiva. Solo pagará una segunda ejecutiva ya se expida a su nombre o al del deudor (pobre deudor si espera que el Banco le pague una copia con eficacia ejecutiva).

Mismos perros con distintos collares

Mientras tanto, ¡ojo¡, que aparecen nuevas comisiones….

He visto recientemente aparecer una comisión llamada de “tramitación de garantía”. No es más que una comisión de apertura en operaciones de crédito, pero de nuevo la meten sin avisar, sorprenden al cliente y lo que es más se sorprenden a ellos mismos que ni se habían dado cuenta, según manifiestan.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario