Nota: El STI es un sistema que actualmente solo está en funcionamiento en el Colegio Notarial de Valencia, aunque se puede utilizar respecto de fincas de toda España. Está prevista su implantación para todos los Colegios Notariales de España, a corto plazo.Venga voy a hacer un episodio más sobre el STI. Aquí están el primero y el segundo. Ahora creo que sí que será el último.

Al final del post puedes encontrar un glosario de las abreviaturas empleadas.

¿La AT del STI puede verse afectada por diferencias de cabida en la finca?

Cabe la posibilidad de que la finca sea más grande o más pequeña en Catastro y que se adopten diferentes soluciones a fin de conseguir o no su coordinación. Me refiero a que habrá quién dé por bueno el Catastro y quién no lo haga, pero a los efectos del STI y de la comunicación de la alteración, como regla general, debe tenerse en cuenta que la AT puede verse afectada por las diferencias de cabida, de tal forma que si se indica una superficie con una diferencia de un 10% respecto a Catastro, se provocará un suministro y no una comunicación.

¿Qué ocurre si el transmitente está casado en gananciales y se comunica la AT indicando los datos de su cónyuge?

Pues nada, no pasa nada. Se comunicará la AT sin problema.

Si se está casado en gananciales y comparece sólo uno de los cónyuges, hay que indicar (esto ya lo sabíamos desde los inicios del IUI) al “cónyuge no compareciente” y, siempre que se haga así, el Catastro modifica la titularidad para ponerla a nombre de los dos cónyuges.

Tengo que decir, no obstante, que alguna de las preguntas del Expediente Electrónico cuando hay casados en gananciales exigen varias lecturas para conseguir contestarlas sin meter la pata (casi mejor dejarse guiar por el Programa de Gestión y no complicarse en el IUI ni en el STI).

El tracto catastral

En cuanto al tracto, no cabe duda de que existen y existirán errores en la base de datos de Catastro, pero si el Notario indica que los transmitentes “son los que son”, nos aparecerá un “error subsanable” y se realizará el cambio, siempre que se marque “comunicar y subsanar” en vez de “comunicar”.

Se entiende en estos casos que el Notario ya ha comprobado que el tracto sucesivo es correcto y que por eso procede de este modo. Es recomendable siempre usar esta segunda opción que provocará el cambio de titularidad; la opción “comunicar” provocará un simple “suministro”.

Precisamente sobre tracto me ha surgido esta duda concreta hoy mismo:

Una venta de una finca con un exceso de más del 10% y catastrada a nombre de los herederos del (parcialmente) titular anterior.

Estando ya en el otorgamiento descubro que está mal indicado el título del vendedor puesto que la finca pertenecía en una mitad con carácter ganancial a un matrimonio (los padres del vendedor) y en cuanto a la otra mitad a la esposa (la madre del vendedor) con carácter privativo de forma que el actual propietario era dueño por herencia de su madre previa liquidación de gananciales.

En el apartado título de la escritura no hacíamos mención a los gananciales, sólo a la herencia de la madre que firmaban el viudo y el hijo, quien la vendía hoy como dueño del pleno dominio, si bien en el Catastro constaban como titulares los “Herederos del padre”, cuando lo cierto es que el padre no fue nunca dueño en pleno dominio de la finca.

Entonces yo, el Notario, tengo claro el tracto, pero el Catastro está mal (no es que falte tracto es que el Catastro es incorrecto). ¿Qué ocurre en este caso? Pues que al efectuar la comunicación de la AT, me aparecerá un error subsanable y podré comunicar y subsanar y se realizará la AT. Bueno, en realidad, diré que se realizaría si no hubiera un exceso de cabida de más del 10%, porque al haberlo se generará suministro y no comunicación, por lo que, de oficio, el Catastro le remitirá una carta al cliente indicando que tiene que hacer la oportuna declaración.

Incorporación de copia

Acaba de entrar en funcionamiento la versión que permite (y es obligatorio hacerlo) incorporar copias simples de las escrituras a las comunicaciones del STI. Ya no tengo claro si las copias se pueden seguir enviando a través de la aplicación “envío de copia” cuando, por ejemplo, no comunicas las MF pero optas por enviar copia a Catastro. Supongo que se podrá seguir haciendo, entre otras cosas porque en el resto de España aún no usan el sistema que solo está implantado en el Colegio Notarial de Valencia.

Cotejo

He comprobado que el cotejo del documento a efectos del IUI para el que estemos utilizando el STI, no es obligatorio, puesto que se me escapó (comunique la AT sin cotejo) uno sin él la semana pasada.

También he comprobado que la falta de cotejo hace que las posibles discrepancias entre el programa de gestión y el IUI no se resuelvan, de modo que podrían reflejarse las AT sin que estén todos los datos perfectos, como el domicilio correcto o arrastrando una errata en un nombre o en un apellido.

Desaparición de comunicaciones

Que nadie haga mucho caso a esto, pero ¿es posible que pasado x tiempo la comunicación del inicio del procedimiento y la de comunicación de la AT se refundan en una sola? Nos hemos retrasado un par de días en imprimir las comunicaciones y la nueva descriptiva y gráfica de una compraventa y al ir a hacerlo nos hemos encontrado con la sorpresa de que ya no había dos comunicaciones, sino una (pendiente de comprobar si es la inicial o un mix de la inicial y la final). Al intentar la comparación con otras AT ya comunicadas, nos hemos encontrado con la misma situación que en este caso del que hablo. De momento, esto parece cosa de Iker Jiménez.

Me devano la sesera un par de días y no consigo encontrar la solución, pero gracias a mis colaboradores habituales y pese a que parece que a nadie le pasa lo mismo que a mí (o no lo ha dicho o sabía porqué pasaba o …. ), hoy recibo una llamada de Ancert que me lo explica todo. Hay una nueva versión en la que ya no recibiremos la comunicación final y resulta lógico si no actúas como Agente Notificador (ver STI-1 que enlazo al principio).

Si no lo haces y entregas la comunicación final, podrían surgir dudas en los interesados a efectos de interponer recursos (pues la notificación determina el inicio de los plazos), así que o notificas (y no es obligatorio) o ya dejas a Catastro que envíe sus habituales cartas e inicie con ello el cómputo de los plazos de recurso. Por eso han desaparecido, y con carácter retroactivo, las comunicaciones finales.

Lo podrían haber avisado, pienso yo. Y, ojo, que habrá que cambiar el párrafo que incluimos en STI-2 (enlazado también al principio), puesto que ahora solo podremos entregar en la copia o con la copia la nueva descriptiva y gráfica y la comunicación inicial. Propongo (de momento) este texto para los que no actuemos como Agentes Notificadores:

REFERENCIA CATASTRAL: ***, como se acredita con certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida a través de los medios telemáticos legalmente previstos de la Sede Electrónica de Catastro.         

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro; hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral. 

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, la parte adquirente me autoriza para adjuntarle a la copia nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia de la escritura junto con la comunicación de inicio del procedimiento. Si no fuera total la acompañaré con las notificaciones recibidas de Catastro.  

Para el caso de que la comunicación no consiga automáticamente la alteración catastral, pero haya iniciado la comunicación de datos, se acompañará a dicha copia la comunicación generada desde la Sede Electrónica de Catastro donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio”.     

¿Qué tal?

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas:

• STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
• AT – Alteraciones de titularidad
• MF – Modificaciones físicas
• IUI – Índice Único Informatizado
• GML – Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
• CSV – Código Seguro de Verificación
• SIGNO –Sistema Integrado de Gestión Notarial