Me acaba de suceder ahora mismo en una escritura que comprende la declaración de una obra por antigüedad en base a catastro, una donación de usufructo de una madre a un hijo sobre la misma finca y la extinción del condominio de la finca en favor del hijo donatario y al tiempo comunero junto con sus otros tres hermanos. La explicación y el otorgamiento se detienen por un puñado de metros ….

Con la mano en la boca uno de los hermanos, un poco arisco, me dice que la finca mide 671 m2 y no los 171 m2, según escritura y registro, ni los 162 m2, según catastro, que acabo de decirles.

Instantáneamente, sorprendido ante tamaña diferencia tratándose de una finca urbana, lo que no me cuadraba con lo que hasta el momento sabía de la operación que nos ocupaba, le digo:

– No he entendido lo que ha dicho. ¿Ha dicho 671 m2? – mientras reviso sorprendido lo que decía la escritura, que ya había repasado dos veces en el ordenador.

El señor se quita la mano de la boca y dice:

– No he dicho 671, he dicho 171.

– Ah, vale. Pues, eso es lo que pone. Les he dicho que mide 171 m2 según la escritura y el registro.

“Los metros no menguan”

La escritura estaba preparada por encargo del hermano que se quedaba la propiedad de la finca, dando por buena la superficie catastral, es decir, los 162 m2. Se declaraba una reducción de la cabida de 9 m2, quedando así la finca objeto de la escritura “coordinada” con el catastro.

– ¿Y cómo puede ser que los metros midan menos?; mi padre compró 171 m2 – me dice.

El comentario me sonó un poco impertinente, demostrando que mi primera impresión de que “el hombre de la mano en la boca” había venido a la notaría algo arisco, no era errónea.

Así que, encajando el “tonito” y el sarcasmo lo mejor que puedo, le respondo:

– ¡Hombre¡, los metros no menguan, pero las mediciones pueden variar por no haberse hecho bien en su día o por algunas otras circunstancias.

E insiste:

– Pues mi padre compró 171 m2.

Acto seguido, de motu propio, nos da a todos la que a la postre nos pareció la causa de la disminución de la cabida de la finca.

La pared no medianera

– Hace años mi padre quiso negociar con el vecino la construcción de una nueva pared entre nuestra finca y la suya que mi padre quería que fuese medianera. El vecino pidió mucho dinero por dejársela hacer y, además, que mi padre pagara las obras de la pared. Así que llegó a la conclusión de que le salía más barato pagarse él la pared y hacerla no medianera, construyéndola en su propio terreno -nos explica a todos-.

– Entonces, ¿lo que ha ocurrido es que los 9 m2 que les faltan a la finca son los de la pared no medianera? -le contesto.

Ni ellos ni yo, podíamos asegurar que la causa de la diferencia fuera la construcción de aquella pared, pero como me pareció una explicación más que razonable, les aconsejé que no dieran por buena la superficie catastral y que no modificaran la superficie de la finca, aunque igualmente les dije que me temía que el catastro no se iba a modificar y que no tenía claro si sería correcto o no que lo hiciera o que no lo hiciera, es decir, que no sabía si era correcto que catastralmente se les hubieran comido 9 m2 de finca a esta familia por la construcción de la pared.

Tras la inicial contrariedad del “hombre de la mano en la boca”, todos se han ido tan contentos con sus 171 m2 de toda la vida.

No sé si en el futuro alguien conservará la memoria familiar para evitar que se pierdan los detalles de la historia.

Un inciso: ¿Se pueden ir ya los testigos?

La madre que renunciaba a su usufructo en favor del hijo adjudicatario no sabía leer, ni escribir y se hizo necesaria la presencia de testigos.

La familia hizo otra de las preguntas del millón de dólares al ver que se retrasaba la firma y estábamos rondando la hora de comer:

– ¿Se pueden ir ya los testigos? -dijo uno.

– No, lo siento, se tienen que esperar –respondí.

La preparación de esta escritura

No crean ustedes que la preparación se ha hecho a la ligera. Llevamos un par de semanas con el tema. Sí, un par de semanas.

Esta familia vino a encargar una compraventa. El hermano que quería quedarse con la finca, le quería comprar su parte a los demás.

Lo primero que se le dijo es que su madre tenia el usufructo de la finca y que había que contar con ella también, pero el hermano adjudicatario no pensaba en comprar nada a su madre. Su madre, nos dijo, no lo cobrará nada y le regalará ese usufructo. Entonces le preguntamos:

– ¿Se lo regalará a usted solo o a usted y a todos sus hermanos?

– ¿Sabe usted que el impuesto por una compraventa es del 10% y que el de una disolución de condominio solo es el 1,5%?

Después intentamos explicarle que aunque la madre tiene el usufructo, no es exactamente una comunera (no intervendría como tal en la extinción del condominio) y que lo más conveniente sería que renunciara en favor de él y no en favor de todos los hermanos, siempre que todos estuvieran de acuerdo, claro está, porque al regalarle a él solo el usufructo y no a todos, sus hermanos tendrían que pagarle menos precio; vamos, que saldrían perdiendo aunque los gastos e impuestos serían inferiores en caso de donación a uno solo y una cosa podría compensar a la otra. Por otra parte, el precio lo traían fijado de antemano y no contaban en ningún caso con la madre, pues ni siquiera sabían que tenía el usufructo de la finca.

Además cuando obtuvimos de la Sede Electrónica del Catastro la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, nos encontramos con que la obra que consta en la escritura, la obra que está declarada e inscrita, no coincide con la existente en Catastro y que existía la diferencia de metros (el puñado) que el hermano adjudicatario nos dio inicialmente por buena.

Tras saber que su escritura de compraventa se podía convertir en una escritura de donación, declaración de obra y disolución de condominio, el hermano adjudicatario pide presupuesto de gastos y de impuestos y se le hace. Él será quien pague los gastos e impuestos y necesita tener una aproximación.

Unos días después aceptaron el presupuesto y se preparó la escritura que repasamos ayer mi oficiala y yo y que hemos “apuntillado” esta mañana antes de la firma cuando nos han aportado los datos personales (y algunos otros) que faltaban.

Con todo perfectamente organizado, nos surge la pega que ha dado pie a este post: el catastro resulta no ser correcto y la finca mide 9 m2 más de lo que indica la descriptiva y gráfica.

Reflexiones finales

Por el lado de la familia

Resulta de gran importancia que se conserve la documentación y la memoria que la “complementa” para que cuando con los años llegue el momento de otorgar una nueva escritura respecto de nuestra propiedad, se pueda dar explicación a cosas de este tipo.

Unos días antes firmando con una británica la herencia de su marido, le advertimos de que en el catastro figuraba más obra que la declarada en una de las fincas heredadas. Le pareció bien declarar la obra y preparamos todo para hacerlo por antigüedad y en base a catastro. El día de la firma, en el repaso final, advierto que la obra no tiene antigüedad suficiente para ser declarada e inscrita con arreglo a catastro. Se informa a la Señora y poco a poco, a lo largo de los siguientes días, van apareciendo (con cuentagotas) todos los documentos que necesitamos para declararla “con arreglo a licencia”: licencias de obras y primera ocupación, final de obra y certificación técnica descriptiva. De no haber tirado un poco del hilo, la Señora se hubiera ido sin declarar su obra (cosa que quería hacer aunque no lo supiera…) o, lo que es peor  (y fallo por mi parte), con una obra declarada y no inscribible por falta de antigüedad, cuando se había construido y se podía declarar con arreglo a proyecto y licencia.

Por el lado de la notaría y el Notario

Si esta familia (o esta heredera británica) venían a firmar una cosa, eso deberíamos haberle (s) hecho, ¿no? Una compraventa a unos y una herencia a otra. Con haberles explicado que a la madre también había que pagarle el usufructo y no dar por bueno el catastro en cuanto a los famosos 162 m2 hubiera sido suficiente, ¿no? Coges la escritura vieja, copias lo que te interesa, añades lo nuevo y una generación más con el título estancado. Por los siglos de los siglos…AMÉN.

Pues no, hacerlo de ese modo y no del modo en que finalmente se hizo marca la diferencia entre una escritura corriente y una escritura perfecta o todo lo perfecta que pueda llegar a ser con la documentación, medios e información a nuestro alcance. Se trata de hacer una escritura, como le gusta decir a uno de mis oficiales, “como si fuera para nosotros”. Nada de eso de “yo con se entienda quien es quien, me conformo”.

Como el público, el consumidor notarial, no suele ser consciente de la diferencia (ni tiene porque serlo, del mismo modo que no lo tengo que ser yo cuando voy al dentista o llamo a un fontanero), nuestro papel como Notarios y nuestra obligación en las notarías es hacérselo perfecto, aunque solo sea por causa de esos 9 m2, aunque vinieran a hacer una compraventa o aunque nada dijeran de la obra sin declarar.

Por desgracia, en muchas ocasiones lo que prima es otro tipo de cosas y de intereses por parte de unos, los clientes y quienes les dirigen, y de otros, las notarías y los Notarios.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario