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A vueltas con lo de las coordenadas de suelo en las declaraciones de obra

Declarábamos el final de obra sobre una finca afectada por una expropiación que estaba anotada en el registro y que en Catastro parece estar ya finiquitada. La finca ha perdido unos ochocientos metros como consecuencia de la expropiación.  La perdida la dejan por debajo de la hectárea necesaria para construir aunque la licencia se concedió cuando sí la superaba. El temor a que el registro pusiera algún obstáculo por esta causa (aunque la obra en construcción estaba ya inscrita) me inclinó a pensar que tenía que sortear la aportación de coordenadas del suelo de la total finca.

 

En el apartado de cargas reprodujimos lo que se decía en cuanto a la expropiación que afectaba a la finca:

“Cert. Art. 32 RH: Expedida certificación de dominio y cargas para Expediente de expropiación *. Obra: “*”, a que se refiere el art. 32 RH. Así resulta del Registro y de instancia de fecha *, suscrita en *y firmada electrónicamente por Don *, Jefe de la Unidad de Coordinación de Contratación y Expropiaciones, copia de la cual fue presentada en este Registro de forma telemática a las * horas del pasado *. Asiento *, Diario *. Exento del Impuesto. *, a *”.

Luego continuamos con lo habitual en los finales de obra:

SEGUNDO.- Que la obra en construcción de la finca descrita en el expositivo anterior en la actualidad se halla completamente finalizada.

A los efectos de cumplir lo dispuesto en el Artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el compareciente, me entrega, para unir a la presente matriz:

.- Testimonio por mí, el Notario, deducido de la  Licencia Urbanística de Obras …

.- Testimonios por mí, el Notario, deducidos de los Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados …

.- Testimonio por mí, el Notario, deducido de la Licencia Municipal de Primera Ocupación de la vivienda …

.- Y certificación expedida con fecha *, por el Arquitecto Director de las Obras …

TERCERO.  Esto expuesto, formaliza la presente acta, de conformidad con las siguientes.

C L Á U S U L A S:-

Primera.- DON * declara la finalización de las obras existentes ….

Segunda.- DON * advertido de lo dispuesto en los Artículos 19 y 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, me exhibe ….

Tercera.- LIBRO DEL EDIFICIO. DON * me entrega dos ejemplares del Libro del Edificio ….

Cuarta.- EFICIENCIA ENERGÉTICA. DON * manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética ….

Y finalmente llegó la floritura:

Quinta.- REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La gráfica georreferenciada de la superficie de suelo ocupado por la obra consta en la certificación catastral relativa a la misma que ha quedado incorporadas a la presente.

En cuanto a la de la finca, conforme a la RDGRN de 4 de Enero de 2019, puesto que la edificación está  efectivamente ubicada dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, como resulta de las propias coordenadas de suelo ocupado que constan en Catastro, no ubicándose sobre los límites de la parcela, ni ocupando la total superficie de la finca, se solicita la no inscripción previa de la representación gráfica de la finca que resulta de la certificación catastral.

 

Motivo del rechazo

Hace pocos días comentaba un compañero en Vanguardia Notarial:

“He autorizado escritura de segregación, compraventa de la porción segregada y posterior agregación a una finca del comprador. Tengo IVG + de reparcelacion. He abierto expediente de alteración física en Catastro. Me dice que el IVG es correcto pero que debido al tipo de operación no se pueden asignar referencias catastrales. En realidad, en este caso, más que asignar nuevas referencias catastrales sería rectificar la descripción física de las ya existentes. ¿Aporta algo esa comunicación? Entiendo que a los clientes no voy a poder expedirles la copia autorizada con su Catastro ya modificado”.

Otro le responde:

“Es que debes aportar un IVG tipo segregación para la segregación, así la finca resto mantiene su RC, y luego otro tipo agregación para la agregación, así mantendrá la RC la finca a la que agregas. Pero la reparcelación no es para tu caso. Mira estas reglas: https://www.catastro.hacienda.gob.es/documentos/07042006.pdf“.

El primero replica:

“Creo recordar que en el curso que nos dieron en Catastro nos comentaron que cuando había varias operaciones el IVG era el de reparcelación”.

 

De acuerdo, dijo un tercero.

 

Pues yo no lo tengo tan claro: A veces cuando dicen que no se puede, en realidad, quieren decir que no se puede automáticamente pero que sí lo harán. Si no te lo van a tramitar te debería aparecer el motivo de rechazo al poco tiempo de dar de alta el expediente y aunque no lo cierren automáticamente, te lo cerrarán en breve. Pero si fuera lo primero, sí podría prosperar. Sin ver lo que te ha salido, no te puedo decir más. Estoy contigo en que a mi me pinta mas a reparcelación que a dos IVG sucesivos. A ver si mañana te localizo uno con motivo de rechazo para que veas como sale.

 

Van dos casos en los que hubo motivo del rechazo (y que yo sabía que iban a ocasionarlo)

 

Primero:

C). DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo  y Rehabilitación Urbana, me entrega el compareciente, para protocolizar con esta matriz, Licencia de Segregación de finca concedida por Decreto de Alcaldía del Excelentísimo Ayuntamiento de *, número *, de fecha *, correspondiente al Expediente*, firmada electrónicamente por Don *, Secretario del citado Ayuntamiento de Pinoso, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a la presente.    

En la que consta: “Que examinada la documentación aportada por el peticionario, para la tramitación de las segregaciones propuestas, de acuerdo a lo establecido en el art. 211 b) del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de Ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, siempre que ello no suponga la formación de núcleo de población, y atendiendo a una de las excepciones contempladas en la legislación agraria estatal (art. 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias) y a la vista del informe emitido por la Conselleria de Agricultura, no existe ningún inconveniente desde el punto de vista urbanístico, en conceder la mencionada Licencia de Segregación por no estar ésta en contra con lo dispuesto con el Planeamiento Municipal vigente, P.G.O.U, ni del Decreto Legislativo 1/2021 de 18 de Junio, del Consell de aprobación del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana vigente en la actualidad, siempre que las construcciones de las fincas resultantes, se materialice, dentro del año siguiente a la concesión de la Licencia de Segregación, las viviendas unifamiliares aisladas, como se indica en el artículo 25 del apartado b) de la Ley 1995 de 4 de Julio, de modernización de las explotaciones agrarias”.

Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Excmo. Ayuntamiento de Pinoso el CSV de dicha licencia.

En dicha licencia consta que el resto de finca matriz es de diez mil cuarenta y un metros cuadrados (10.041 m²), cuando conforme a la superficie registral actual de la total finca debería ser de diez mil cuarenta y dos metros con sesenta y siete decímetros cuadrados (10.042,67 m²), obedeciendo dicha pérdida a diferencias que se encuentran dentro del margen de tolerancia para fincas rústicas si se consideran individualmente respecto de las respectivas georreferenciaciones de las fincas segregadas y del resto de finca matriz.

D). REPRESENTACIÓN GRÁFICA de las fincas resultantes de la segregación y determinación de resto: Dicha representación, a efectos de precoordinación y coordinación por el procedimiento registral y catastral que corresponda, consta en el INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA (IVG), concepto SEGREGACIÓN, con CSV *, expedido por Don *, Ingeniero Técnico, con *, que a su requerimiento incorporo a esta matriz debidamente testimoniado. 

En dicho IVG, el resto de finca matriz (como en la licencia) queda con los citados diez mil cuarenta y un metros cuadrados (10.041 m²).

Se incorpora plano expedido y firmado electrónicamente por el citado técnico en el que consta el mismo contenido que en dicho IVG y que parte de una superficie redondeada (dentro del margen de tolerancia) de la finca matriz al ser catastralmente despreciables los decimales y no ser posible proceder de otro modo para la realización de los GML (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, el carácter de firma cualificada y que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme a los artículos 256 y 259 del Reglamento Notarial, 3, 6, 25.2 y 26 del Reglamento UE 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE y 17-Bis de la Ley del Notariado)).

El compareciente me autoriza a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para las modificaciones físicas de la finca objeto de la presente escritura a cuyo efecto he comprobado en la Sede Electrónica de Catastro dicho CSV, habiéndome informado el sistema de que: “CSV correcto, pero no se asignarán referencias catastrales. La parcela catastral generada es demasiado esbelta” por lo que yo, el Notario, le advierto de que (en caso rechazo del expediente de segregación una vez que haya quedado registrado, si es que fuera posible registrarlo), conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario, podría instar la oportuna acta de subsanación de las discrepancias catastrales que pudieran existir, cuyo requerimiento sería documentado en su momento en el presente número de protocolo o mediante número de protocolo independiente.

Advierto igualmente al compareciente de las consecuencias registrales de la imposibilidad de causar las modificaciones propuestas en el IVG+ a través del expediente en la Sede Electrónica de Catastro, en el procedimiento de precoordinación y coordinación de la finca por el procedimiento que resultara entonces oportuno.

 

Luego vino la diligencia para documentar el rechazo:

1ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente de SEGREGACIÓN con CSV * contenido en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto.-

Dado que al cursar el alta el sistema indica que “para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales” doy por cerrado el expediente en cuanto a dicho IVG.

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe.=

En principio, parece que la respuesta es la misma que la del compañero, pero en mi caso yo sabía que no iba a prosperar porque había terceros afectados y con terceros afectados no hay otra que primero subsanar y luego segregar, agregar o lo que se tercie. Cuando curse el alta comprobé que estaba en el cierto.

¿Supongo, entonces, que el compañero tenía afectados? Bueno, solo hay dos opciones: o esta que acabo de dar. o la que acabo de dar mas arriba (que se tramitará, pero no automáticamente si no tras su revisión por cartografía o por quien corresponda).

Segundo:

El caso es prácticamente igual pero mas complejo porque la finca objeto de segregación es un polígono industrial.

C).- DIVISIBILIDAD. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 Octubre que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo  y Rehabilitación Urbana, me entrega el compareciente, para protocolizar con esta matriz:

1.-Licencia de Parcelación y Permuta, Expediente *, concedida por Decreto de Alcaldía, número * de *, firmada electrónicamente por Don *, Secretario del citado Ayuntamiento de *, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente.     

En la misma consta: “Que no existe ningún inconveniente, desde el punto de vista urbanístico, en conceder la mencionada licencia de segregación, por no estar esta contra con lo dispuesto en el P.G.O.U., vigente en la actualidad, ya que la parcela a segregar de 1.035,00 m², por sus dimensiones, cumplen con las condiciones de parcela mínima exigidas en el P.G.O.U. para la zona que nos ocupa, que es de 300,00 m² pudiéndose inscribir en ellas un círculo de 10 m de diámetro, con un frente mínimo de 1 m a calle”.

2.-Licencia de Subsanación error/es en la Licencia de Segregación reseñada en el punto anterior, Expediente *, concedida por Decreto de Alcaldía, número * de *, firmada electrónicamente por Don *, Secretario del citado Ayuntamiento de *, de la que deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente.    

En la misma consta: “Donde dice: 1.035 m², deberá decir: 1.028 m²”.  

Yo, el Notario, he comprobado en la Sede Electrónica del Ayuntamiento los CSV de dichas licencias.

D).INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: El compareciente me entrega para su incorporación a la presente:

D.1).- Para la porción segregada:

Representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML, incorporada en el CSV * del Informe de Validación Gráfica Catastral POSITIVO (CON DOMINIO PÚBLICO AFECTADO) para SUBSANACIÓN expedido por Don *, Ingeniero Técnico, con fecha *, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. 

Dicho CSV ha sido comprobado por mí, el Notario, en la Sede Electrónica del Catastro que me ha informado de que: “CSV correcto”.

D.2).- Para las parcelas 75 y 99 (incluyendo las fincas de * (finca registral *), * (finca registral *), * (finca registral *) y * (finca registral * y exceptuando los ochenta y cuatro mil seis metros cuadrados (84.006 m²) que forman parte de la llamada zona consolidada del polígono industrial):

Representación gráfica georreferenciada alternativa en formato GML, incorporada en el CSV * del Informe de Validación Gráfica Catastral POSITIVO (REPARCELACIÓN) expedido por Don *, Ingeniero Técnico, con fecha *, que a su requerimiento incorporo a esta matriz. 

Dicho CSV ha sido validado por mí, el Notario, en la Sede Electrónica del Catastro que me ha informado de que: “CSV correcto, pero no se asignarán referencias catastrales. Para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales”.

El compareciente me autoriza a mí, el Notario, a la tramitación del expediente catastral que sea oportuno para la tramitación de la REPARCELACIÓN objeto del citado IVG+.

Yo, el Notario, le advierto de que conforme al Artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario en caso de resultar discrepancias catastrales en la tramitación del expediente que impidieran la tramitación del citado expediente de REPARCELACIÓN como tal, podría instar la oportuna acta de subsanación de las mismas cuyo requerimiento sería documentado en su momento en el presente número de protocolo o mediante número de protocolo independiente.

En este caso tenía aun mas claro que no funcionaría pero quizá por ser una cosa pública, el Catastro le veía alguna viabilidad. No se la vio y las cosas quedaron igual que estaban. También en este caso lo que pretendía es que en el registro fueran conscientes de que aportar coordenadas del resto era casi imposible a pesar de lo cual, nos lo habíamos currado mucho en la notaría.

Luego pusimos una diligencia idéntica o similar a la anterior:

1ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, incorporo a la presente, la documentación acreditativa de la iniciación en la Sede Electrónica de Catastro del expediente de REPARCELACIÓN con CSV * contenido en la matriz precedente consistente en la comunicación de inicio del procedimiento y en el certificado de modificación gráfica con el parcelario actual y el propuesto.

Dado que al cursar el alta el sistema indica que “para el tipo de operación del IVG no se tramitará automáticamente la asignación de nuevas referencias catastrales” doy por cerrado el expediente en cuanto a dicho IVG.

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe.=

La respuesta fue igual que en el caso anterior, pero no sé si la misma que la del compañero.

 

Compromiso de notificar el cambio de titularidad al Catastro

Que a los ocho años de que comenzara a funcionar el STI (y a bastantes mas desde que los índices notariales ocasionan el cambio de titularidad en el Catastro), una entidad que parece aflorar desde las catacumbas exige que en sus minutas si incluya esta antigualla:

“Asimismo, el adquirente se compromete a notificar al Catastro el cambio de titularidad de los inmuebles por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, y a acreditar dicha comunicación a la parte vendedora en el plazo máximo de un mes”.

En fin, si en vez de tratar con equipo de media docena de minutateitors fueran un poco razonables y creyeran al que sabe sin alegar chorradas como que cada notaría, Notario y oficial tiene sus operativas, las cosas les irían mejor.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario